Comment garantir ses loyers ?

La crainte des loyers impayés est peut-être la plus universelle chez les bailleurs. Conscientes de cette bête noire commune des loueurs, les banques et compagnies d’assurances ont développé des dizaines de produits assurantiels autour des loyers impayés. Effectivement, il semble logique de s’assurer contre les loyers impayés - en particulier quand les loyers perçus représentent une part importante de vos revenus, ou que vos revenus locatifs remboursent un emprunt. Cela évite aussi d’éviter d’engager une procédure lourde si le locataire a un manquement.

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Mais en réalité, les assurances loyers impayés proposées par les banques ne sont pas exactement simples à mettre en place : elles sont assez contraignantes sur différents plans. Dernièrement, elles ont été concurrencées par une nouvelle génération de garanties payables par le locataire, qui sont beaucoup plus simples pour tout le monde. Elles allègent la charge du propriétaire et aident les locataires à se loger plus rapidement avec un dossier boosté par une garantie stable ✅

 Pourquoi les garanties des banques ne sont pas si intéressantes ? Quelles alternatives existent sur le marché ? Lesquelles choisir ? Le guide ⬇ 

Pourquoi il n’est pas commode de se prémunir contre les loyers impayés selon les modes traditionnels

Première objection : les assurances loyers impayés rendent plus difficile le choix du locataire. Chez Studapart, nous croyons sincèrement qu’il faut simplifier le dossier de location. Or pour être couvert par une assurance loyers impayés traditionnelle, il faut que votre locataire montre patte blanche et soit éligible, donc particulièrement solvable. Il doit justifier de revenus au moins 2,7 fois supérieurs du montant du loyer en CDI, 3 fois en CDD. Votre locataire ne peut pas être étranger, et s’il est étudiant, il doit obligatoirement bénéficier de la caution solidaire d’un tiers. 4% d’étudiants n’ont pas de garants. Et si ce chiffre ne semble pas affolant, cela représente quand même quelques 104 000 étudiants sans garant. Sans compter qu’on ne vous accordera pas d’assurance loyers impayés sur une location d’une durée relativement courte. Cela illustre bien que les processus habituels associés à la location ne sont pas flexibles. On retombe sur nos pas : vous devez choisir un dossier qui ne présentera pas de risques aux yeux de votre assureur, et en pratique, le candidat idéal est en CDI et gagne 3 fois le montant du loyer. Cela déshumanise les rapports entre propriétaires et locataires, et ce dès le début de la location. 

Et puis, vous devez vous plier à un certain nombre de règles. C’est à vous de vérifier que votre locataire est éligible en fonction des conditions particulières fixées par votre assureur. Celui-ci peut refuser de vous indemniser à posteriori si la situation de votre locataire n’est pas exactement conforme à ses critères. 
Vous avez un impératif de temps : l’assurance doit être souscrite dans les 15 jours suivant l’entrée dans le logement des locataires. Vos indemnités ne sont généralement versées que le 3ème mois suivant l’impayé. Et il est inutile d’essayer de s’assurer en cours de bail suite à un impayé : l’assureur remonte dans l’historique de la location et refusera de couvrir un risque devenu certain. Et puis, les assurances loyers impayés ont un coût : traditionnellement, la cotisation varie entre 2,5 et 5% du montant annuel du loyer charges comprises

Quelles alternatives ? Qu'apportent-elles pour les propriétaires ?

La caution suffit souvent à garantir le paiement des loyers, pourvu qu’elle soit elle-même solvable. Mais l’acte de cautionnement a ses torts. Son extrême formalisme protège énormément celui qui se porte caution, dont la situation peut évoluer entre le moment de la signature de l’acte et sa mise en oeuvre. Contraindre un garant à respecter son engagement oblige à entamer une procédure judiciaire qui coûte 3500€ en moyenne. Et surtout, cela réduit une fois de plus le choix du locataire à la peur du risque d’impayés. Vous comparez les dossiers en fonction du garant aux poches les plus profondes, ce qui n’est pourtant pas une garantie que vous gardiez de bons rapports avec votre locataire tout au long de l’aventure. Cela ferme aussi votre offre à certaines populations, alors même qu’elles représentent des profils intéressants et parfois même particulièrement solvables. Par exemple, comment un étudiant international venu passer une année en France en échange universitaire peut-il se loger alors qu’il n’a pas de garant français ?

L’humain devrait primer sur les garanties financières dans la location, vous ne croyez pas ? 
 

À côté de la garantie des loyers impayés des acteurs privés, la garantie d’état VISALE est un substitut à l’acte de cautionnement entre personnes physiques depuis 2016. Elle est gratuite pour les deux parties. Elle vise à couvrir les locataires dont la solvabilité est fragile et que les assureurs refusent de couvrir. Une initiative louable, dont les conditions d’éligibilité sont toutefois assez nombreuses : le taux d’effort, l’âge et la situation du locataire, et le montant du loyer sont pris en compte. Si vous louez à des étudiants, le loyer couvert ne peut excéder 600 euros - ou 800 euros en Île-de-France. Et, dispositif public oblige, le traitement des dossiers est long... très long. En pratique, les délais s’ajoutent souvent aux 2 jours prévus pour l’obtention du “visa”, tout comme aux 15 jours promis pour la prise en charge. Et la garantie VISALE reste lourde à mettre en oeuvre. Vous avez tout intérêt à ne rater aucune des échéances imposées pour enclencher la prise en charge de leur côté. 

Déclarer un impayé avec VISALE
Le calendrier de la garantie d'État VISALE

 

Dernièrement, bon nombre de startups ont fait émerger, en s’alliant à des compagnies d’assurances, une nouvelle génération de garanties loyers impayés sur ce marché traditionnellement rigide. Elle est au frais du locataire, qui en fait généralement la demande à son initiative pour donner du poids à son dossier locatif. Il paie entre 2,5% et 5% du montant de son loyer par mois et le propriétaire, lui, en bénéficie gratuitement. Mais la réelle valeur de ces assurances est leur simplicité, pour les deux parties. Les garanties incluses sont ramenées à l’essentiel : couverture des loyers impayés et des frais juridiques, mais les conditions pour activer la garantie sont moindres. Et puis, est-il forcément nécessaire de multiplier les garanties ? Les démarches se font entièrement en ligne et tout se met en place beaucoup plus rapidement : plus besoin de rendez-vous chez l’assureur ou d’interminables aller-retours épistolaires. Les différents acteurs prennent pour la plupart la responsabilité d’assurer le suivi des loyers, de sorte à ce que vous puissiez baisser votre vigilance en toute tranquillité. 

L’idée commune à ces garanties est aussi d’alléger le dossier locatif, à la fois côté constitution et côté gestion. Le locataire n’a plus à partir à la chasse aux feuilles volantes, vous n’avez plus à entasser les dossiers papier. On peut affirmer sans trop de risques que personne n’aime ça, de toute façon. Certaines, comme Unkle, remplacent la caution solidaire via un acte de cautionnement. D’autres, comme Cautioneo, vont jusqu’à servir d’intermédiaire pour les loyers, pour être en mesure de détecter immédiatement l’impayé et de continuer à vous verser le loyer à date fixe sans retard inhabituel malgré le manquement du locataire. Argument de poids étant donné que les bailleurs doivent patienter un trimestre avec une assurance classique : la prise en charge, même si elle est rétroactive, n’a lieu souvent qu’à partir du troisième ou quatrième mois suivant le premier impayé. D’autres encore prennent en charge toutes les procédures juridiques en plus d’en couvrir les frais. Autant de solutions qui méritent sans doute votre attention si vous cherchez à éviter le risque d’impayés sans vous prendre le chou. 

Quelle garantie choisir ?

Une bonne garantie doit être simple à obtenir, promettre un plafond d'indemnisation satisfaisant, une prise en charge rapide - ainsi qu'une couverture des frais de procédure en cas d'impayés. Qu'ont à vous offrir les plus innovants du marché ? Panorama de l'offre existante, par garanties. 

GarantMe 

L'offre : une garantie loyers impayés avec certification des dossiers locatifs. GarantMe s'adresse particulièrement aux étudiants internationaux. Ses partenaires assureurs : MMA et Galian. L'offre GarantMe

✅ Couvre es revenus locatifs jusqu’à 36 000€, donc jusqu’à 1500€ de loyer pendant 24 mois 
✅ Prend en charge de la procédure d’éviction et de recouvrement de la dette 
✅Pas de carence
✅Est gratuite pour le propriétaire 
👏 les justificatifs du locataire peuvent être fournis en n'importe quelle langue 
👏un service support peut appuyer la candidature d'un locataire en direct auprès d'un propriétaire 
🚫 Pas de gestion de la colocation, chaque candidature est traitée de manière indépendante 
🚫Ne propose pas de couverture des frais juridiques 

Pour le locataire, elle coûte minimum 365€ par an jusqu’à 870 € de loyer -  Soit minimum 3,5% du loyer par mois. Au-delà, la garantie coûte environ 40 € par tranche de 100 € de loyer supplémentaire. Le locataire paie la garantie en une fois, au moment de la signature du bail. On postule en ligne et un certificat est émis dans la journée. La garantie prend effet à partir de la signature du bail. On demande au locataire de fournir certaines pièces pour l'obtention du dossier : 

📋pièce d'identité 
📋justificatif de scolarité 
📋preuve de ressources 

Youse

Caution locative et accompagnement au cours de la location. Tout le monde peut en bénéficier : salariés, étudiants, indépendants, étrangers... Le partenaire assureur est CNP Assurances.  L'offre Youse

✅ 24 mois de loyers, quelque soit le montant
✅Pas de carence
✅ Gratuit pour le propriétaire  Pour le locataire : 3,8% du loyer charges comprises, mensuellement 
✅Youse peut vous apporter du conseil pour vos démarches 
👏 Un contrat unique pour les colocations 
🚫 Youse ne prend pas en charge financièrement les procédures de résiliation et d'éviction
🚫Pas de couverture des frais juridiques

Youse encaisse le loyer charges incluses ainsi que la cotisation du locataire le 1er du mois, puis reverse le loyer au propriétaire tous les 10 du mois. Le locataire importe son dossier en ligne et reçoit une réponse sous 24h. On lui demande de fournir ces pièces pour l'obtention du dossier :

📋 pièce d'identité 
📋 3 derniers relevés de compte

Unkle 

Unkle est une caution locative pour les jeunes actifs. Son partenaire assureur est SADA Assurances, filiale de DEVK. L'offre Unkle: 

✅ 24 mois de loyer, quelque soit le montant 
✅ gratuit pour les propriétaires Pour le locataire : 3 à 4% du montant du loyer charges comprises par mois, en fonction du loyer, des charges et de la situation personnelle. L'offre débute donc à 9,99€ par mois
👏 Possibilité pour les locataires de bénéficier de la garantie à plusieurs en en partageant le coût 
🚫Pas de couverture des frais juridiques
🚫 Peu adapté si vous voulez pouvoir louer à des étudiants : il faut renseigner un contrat de travail 

Unkle encaisse les loyers et la cotisation mensuellement pendant toute la durée du bail, et reverse les loyers au propriétaire. Le dépôt de durée se fait en ligne et la réponse est accordée sous 48h. Le candidat doit présenter : 

📋pièce d'identité 
📋3 derniers relevés de compte 
📋contrat de travail 
📋justificatif de revenus 

Cautioneo 

Cautioneo propose une caution locative, avec prise en charge complète des procédures de recouvrement et d'éviction en cas d’impayé. Son partenaire assureur est SADA Assurances, filiale de DEVK. L'offre Cautioneo : 

✅ 24 mois de loyer pour des loyers maximaux de 4000 € 
✅ frais de procédure à hauteur de 5000 € en cas de défaillance du locataire 
✅ pas de carence   
✅Couverture des frais juridiques, et prise en charge des procédures juridiques
✅ gratuit pour les propriétaires. Pour le locataire : 3,8% du loyer charges comprises, par mois 
👏 Cautioneo se positionne en médiateur en cas de litige lors de l'état des lieux de sortie 
🚫 Les étudiants doivent avoir un "référent de confiance" pour bénéficier de la caution

Le 1er mois de loyer est réglé par le locataire, puis les loyers sont encaissés et reversés par Cautioneo  le 15 du mois. La demande se fait via un formulaire en ligne et la réponse est reçue en 2h ouvrées. Pour en bénéficier, il suffit de justifier de sa solvabilité. 

Studapart 

 Studapart propose une garantie loyers impayés,  et un accompagnement au cours de la location. Notre partenaire assureur est Allianz. La garantie Studapart :

✅ Loyers impayés jusqu’à 36 000 € 
✅frais de contentieux jusqu’à 16 000 € 
✅ pas de carence
✅Couverture des frais juridiques 
✅ Gratuit pour les propriétaires. Pour les locataires : en fonction du loyer et du temps de séjour, avec un minimum de 180€
👏 La garantie Studapart fait partie intégrante du parcours de réservation de logement du locataire, ni propriétaire ni locataire n'ont besoin de faire de démarches supplémentaires

Si l'étudiant vous envoie une demande de réservation, ses loyers sont garantis par Studapart lorsqu'il indique ne pas avoir de garant. Si c'est vous qui proposez à l'étudiant de réserver le logement, vous pouvez choisir si vous souhaitez que l'étudiant soit garanti par Studapart ou bien par ses garants. Tous les locataires sans garant ont automatiquement l'option de souscrire la garantie Studapart. Il doivent fournir :

📋certificat de scolarité 
📋pièce d'identité 

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