Le bail d'habitation : récapitulatif 2019

Cette présentation résume pour vous les spécificités des baux d'habitations vide, meublé, meublé étudiant et mobilité. Pour chacun de ces baux, vous trouverez leur durée, le montant du dépôt de garantie, le délai de préavis du locataire, la possibilité de rupture de contrat par le propriétaire et enfin les modalités de reconduction du bail. Les cas particuliers des colocation et de la chambre chez l'habitant sont abordés. La présentation comporte aussi un tableau récapitulatif, 6 cas pratiques et leurs réponses contractuelles, et des exemples de clauses abusives. 

Contenu de l'article

 

 

Les différents types de baux

Le bail vide

quelle est la durée minimum d'un bail vide ? 

La durée minimum d'un bail d'habitation vide est 3 ans.

quel est le montant du dépôt de garantie pour un bail vide ? 

Le montant du dépôt de garantie pour un bail vide est d'1 mois. 

Quel est le délai du préavis du locataire pour un bail vide ? 

Le délai de préavis du locataire pour un bail vide est de 3 mois, ou 1 mois en zone tendue

Le propriétaire peut-il rompre le contrat ? 

Uniquement à l'échéance du bail, en respectant un préavis de 6 mois et pour des motifs "légitimes et sérieux" : récupération pour son propre usage ou celui d'un proche, ou vente. 

Comment reconduire le contrat au terme du bail ?

Le bail d'habitation vide est tacitement reconductible. 

Le bail meublé

quelle est la durée minimum d'un bail meublé ? 

La durée minimum d'un bail d'habitation meublé est 1 an. 

quelle est le montant maximum du dépôt de garantie pour un bail meublé ? 

Le montant du dépôt de garantie pour un bail meublé est de 2 mois : avec les meubles et l'équipement, le propriétaire court plus de risques de dégradations. 

Quel est le délai du préavis du locataire pour un bail meublé ? 

Le délai de préavis du locataire pour un bail vide est d'1 mois. 

Le propriétaire peut-il rompre le contrat ? 

Uniquement à l'échéance du bail, en respectant un préavis de 6 mois et pour des motifs "légitimes et sérieux" : récupération pour son propre usage ou celui d'un proche, ou vente. 

Comment reconduire le contrat au terme du bail ?

Le bail d'habitation meublé est tacitement reconductible. 

Le bail meublé étudiant 

quelle est la durée minimum d'un bail meublé étudiant ?

La durée minimum d'un bail d'habitation meublé étudiant est 1 an.

quel est le montant du dépôt de garantie pour un bail meublé étudiant ? 

Le montant du dépôt de garantie pour un bail meublé étudiant est de 2 mois : avec les meubles et l'équipement, le propriétaire court plus de risques de dégradations. 

quel est le délai du préavis du locataire pour un bail meublé étudiant ?

Le délai de préavis du locataire pour un bail meublé étudiant est d'1 mois. 

Le propriétaire peut-il rompre le contrat ? 

Non, le contrat prend fin à l'échéance du bail. 

Comment reconduire le contrat au terme du bail ?

Il faut signer un nouveau contrat du même type. 

Le bail mobilité

quelle est la durée minimum d'un bail mobilité ?

La durée minimum d'un bail mobilité est d'1 mois, sa durée maximale est de 10 mois. 

quel est le montant du dépôt de garantie pour un bail mobilité ? 

On ne peut pas demander de dépôt de garantie avec un bail mobilité. C'est la garantie VISALE qui s'applique. 

Quel est le délai du préavis du locataire pour un bail mobilité ? 

Le délai de préavis du locataire pour un bail mobilité d'1 mois. 

Le propriétaire peut-il rompre le contrat ? 

Non, le contrat prend fin à l'échéance du bail. 

Comment reconduire le contrat au terme du bail ?

Il faut signer un autre type de contrat. Cela dit, il est possible de reporter l’échéance du bail dans la limite de 10 mois au total. Par exemple, si un bail mobilité a été conclu pour 6 mois, on peut le rallonger de 4 mois. 

 

Les différents types de contrats d'habitation
 

Cas pratiques

"Puis-je demander à ce que le loyer soit réglé par prélèvement automatique ?"

 

Réponse contractuelle: Le bailleur n’a pas le droit d’imposer de moyen de paiement à son locataire, celui-ci doit être déterminé d’un commun accord entre les 2 parties. D’ailleurs normalement, le bail doit stipuler que le locataire est libre de payer par tout moyen. (Espèces jusqu’à 1000€, chèque, prélèvement automatique…)  

"Mon locataire a-t'il le droit de refuser les visites ?"

 

Réponse contractuelle: Les visites peuvent être organisées d’un commun accord, mais le locataire n’est pas obligé d’accepter les visites, et ce pendant toute la durée du bail – même la période qui suit son préavis. Pour invoquer un droit de visite, il faut avoir prévu une clause les encadrant. Les conditions: un jour ouvré et pas plus de 2h par jour. 

"Lors de l'état des lieux de sortie, je constate que la sonnette située dans le couloir est abîmée"

 

Réponse contractuelle: Le contrat de bail doit contenir la description des lieux et des équipements auquel le locataire a l’usage. Celui-ci ne pourra être tenu responsable que des dégradations qui surviennent dans les locaux dont il a l’usage exclusif, si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée. 

"Mon locataire quitte le logement en cours de mois et refuse de payer l'intégralité du mois de loyer"

 

Réponse contractuelle: Le locataire est redevable du loyer pour la période courant jusqu’à la fin de son préavis. Le bailleur ne peut exiger qu’il règle un mois complet. 

"Mon locataire veut payer le dernier mois de loyer avec le dépôt de garantie"

 

Réponse contractuelle: Le locataire doit régler le dernier mois de loyer au même titre que les mois précédents. Le bailleur devra par ailleurs lui rembourser la caution après la remise des clés, sous réserve qu’il n’y ait pas de dégradations dans le logement.

"Je souhaite conserver le dépôt de garantie du locataire"

 

Réponse contractuelle: Le bailleur peut utiliser la caution pour couvrir les réparations générées par des dégradations dans le logement. Il faut que les dégradations aient été constatées dans un état des lieux de sortie et que le bailleur puisse fournir des justificatifs au locataire (factures / devis). Il doit rendre le montant restant de la caution dans un délais de 2 mois suivant la restitution des clés. Il peut aussi conserver temporairement une partie du dépôt de garantie au nom de la régularisation des charges. 

 

Clauses abusives

  • interdiction de fumer

  • interdiction d'avoir des animaux de compagnie 

  • Tout mois commencé est dû 
  • Indiquer que le logement est présumé loué neuf à défaut d'état des lieux d'entrée. Même si c’est le cas en pratique, ça ne peut pas être indiqué dans le bail 
  • L'imposition d'un droit de visite de plus de 2h par jour, hors jours ouvrés 
  • L'interdiction d'héberger des personnes
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