Location saisonnière : comment rester en règle ?

Après avoir contribué à tirer l’offre vers le haut sur un marché poussiéreux,  la firme californienne a pour objectif d’atteindre le milliard de visiteurs par an d’ici 2028 et de devenir un acteur incontournable du voyage, qui ne soit pas cantonné à l’hébergement. Mais comme avec l’émergence de toute technologie disruptive s’inscrit un vide juridique qui est à terme comblé. Et bien souvent, une transition coercitive précède un équilibre satisfaisant pour toutes les parties. C’est ce qu’on observe avec Airbnb dans plusieurs États. Dépassés par les événements, les pouvoirs publics réagissent - parfois avec beaucoup de véhémence. Des limites ont graduellement été dessinées pour les propriétaires : limitations de la location dans le temps, amendes exorbitantes, démarches contraignantes …  Conséquence : les propriétaires sont nombreux à revenir sur leur stratégie et cherchent des équivalences de rentabilité moins risquées. Mais il est bien-sûr toujours possible de tirer son épingle du jeu avec la location courte durée, pourvu qu'il y ait une affluence touristique dans sa région et qu'on soit au fait des dispositions applicables dans sa zone. Changements d’usage ou de destination, enregistrement à la mairie ou limitation de durée, il convient en tant que loueur en meublé de courte durée de s'informer sur ses obligations et de comprendre lesquelles s'appliquent à son cas.  Chose qui n'est pas toujours rendue évidente par les communes qui ne communiquent pas toujours explicitement sur leur politique. Le point sur où en est la législation, et quelles sont les démarches et obligations à connaître pour louer en toute légalité. 

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Location saisonnière : quel horizon en France ? 

L’origine du recours à la réglementation sur le changement d’usage

Depuis le lendemain de la seconde guerre mondiale, ce sont les articles L631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation qui interdisent d’affecter un logement à un autre usage sans obtenir une autorisation du maire, pour lutter contre une pénurie de logements. Cette réglementation a été profondément remaniée en 2005, et dès 2010, peu après l’arrivée d’Airbnb en France, la jurisprudence a considéré que louer un logement pour de courtes durées constitue un changement d’usage. Chose qu’a consacrée la loi ALUR en 2014, en citant que “le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage”.
Cette réglementation est applicable de plein droit aux communes de plus de 200k habitants et à celles des départements des Hauts de Seine, de la Seine Saint-Denis et du Val de Marne. En pratique toutefois, ce dispositif demeure en sommeil dans de nombreuses villes de la petite couronne parisienne et dans d’autres grandes villes, qui laissent les propriétaires louer librement en Airbnb, que ce soit en résidence principale ou secondaires. C’est le cas à Rennes, où l’offre de logements est suffisante pour ne pas avoir à encadrer la location saisonnière. Les locations touristiques sont donc encadrées dans les villes qui ont choisi d’activer la réglementation prévue par le Code de la construction et de l’habitation, au travers de délibérations locales. 
Paris a appliqué cette réglementation dès 2010, suivie par Marseille, Nantes et Strasbourg. En 2014, la loi ALUR a précisé qu’en zone tendue (1149 communes), où s’applique une taxe sur les logements vacants, la réglementation pouvait être rendue applicable par délibération de l’organe compétent en matière d’urbanisme, ou bien par le conseil municipal. Suite à cela, des villes de plus petite taille comme Saint-Cyr-sur-Mer ou Versailles, ont commencé à encadrer le changement d’usage. Les propriétaires intéressés doivent donc se renseigner sur les règles au niveau local, ce qui n’est pas toujours tâche aisée car toutes les communes ne communiquent pas clairement sur leur politique. Surtout que les caractéristiques exigées des locaux compensés diffèrent aussi selon les villes, que ce soit au niveau de la surface ou de la localisation.

Des motivations variables (et parfois illégales)

Les articles se rapportant à la réglementation des meublés de tourisme sont classés dans le Code de la construction et de l’habitation dans les dispositions tendant à “maintenir ou augmenter le nombre de logements”. Les autorisations de changement d’usage sont censées être délivrées au regard de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements, il s’agit donc de trouver un équilibre entre développement de l’offre d’hébergements touristiques et préservation du parc résidentiel. Or dans certaines communes, d’autres motivations sont évoquées, comme celle de protéger la profession hôtelière (à Boulogne-Billancourt), de percevoir la taxe de séjour et d’amener plus de ressources à la mairie (à Cannes), ou d’éviter la dégradation des espaces communs des propriétés (à Bidart). La Commission des affaires économiques du Sénat considère que ces délibérations s’apparentent à du détournement de pouvoir dans la mesure où ce régime n’a vocation qu’à concourir à la lutte contre la pénurie de logements. Difficile d’y voir clair. 

Dans de nombreuses villes, l’autorisation est soumise à la compensation

L’article L-631-7-1 du CCH prévoit que l’autorisation de changement d’usage peut être “subordonnée à compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux à un autre usage”. Lorsque l’autorisation de changement d’usage est accompagnée d’une compensation, le changement est définitif et profite à l’acquéreur en cas de revente. Sans compensation, l’autorisation reste temporaire et  “cesse de produire effet lorsqu’il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l’exercice professionnel du bénéficiaire”, ou bien en cas de vente. Paris et Bordeaux imposent une compensation pour changer l’usage du logement. D’autres villes, comme Lyon, ne l’imposent que sur une partie du territoire, d’autres encore comme Lille uniquement pour les biens dépassant une certaine taille. Quoi qu’il en soit, c’est une démarche laborieuse. Le portail de la ville de Paris suggère que le jeu en vaut la chandelle : rentabilité entre 1,6 et 2 fois plus élevée qu’en location nue, et un investissement rapidement remboursé. La métropole de Strasbourg ne tient pas le même discours : la mesure a plutôt vocation à être dissuasive. Une seule autorisation avec compensation a été accordée depuis 2016, les autres demandes ont été retirées avec abandon du projet. À Bordeaux, seules 6 demandes ont été déposées depuis le 1er Mars 2018. 

Un régime d’autorisation temporaire pour ne pas pénaliser les propriétaires de résidences secondaires

La réglementation autour du changement d’usage fait qu’il faut obligatoirement demander une autorisation, devant parfois s’accompagner d’une compensation pour louer sa résidence secondaire ne serait-ce qu’une seule nuit. Une résidence secondaire ne peut donc jamais être rentabilisée entre 2 séjours. Pourtant, s’agissant d’un pied-à-terre, on ne peut pas parler de disparition à l’année d’un logement locatif. C’est pour palier cette incohérence que depuis la loi ALUR, l’article L 631-7-1 du CCH rappelle que les communes peuvent instaurer un régime d'autorisation temporaire au bénéfice des personnes physiques. En excluant les personnes morales, le législateur fait le tri entre particuliers et investisseurs. La plupart des grandes villes ont voté en faveur de la mise en place de ces autorisations temporaires,  avec encore une fois des conditions différentes. Paris et Bordeaux sont les seules grandes villes à ne pas prévoir cette autorisation, ce qui n’a rien d’étonnant : la capitale fait la guerre aux résidences secondaires auxquelles elle applique déjà une surtaxe d’habitation. Sans régime d’autorisation temporaire, il reste néanmoins possible de louer via un bail mobilité, puisque les locations dans le cadre de ce nouveau bail ne nécessitent pas de changement d’usage. 

L'obligation de télédéclarer

Les meublés de tourisme en résidence secondaire doivent être déclarés en mairie sous peine d’une amende de 450€. Dans certaines communes, le document peut être rempli en ligne. Mais pour les villes soumises à la règlementation sur le changement d’usage, la loi pour une République numérique du 7 Octobre 2016 permet à la commune d’imposer une procédure d’enregistrement via “téléservice”, un moyen de dépôt ne pouvant être utilisé que si la commune le décide. Contrairement à la déclaration papier, les télédéclarations concernent aussi les résidences principales. Avec la télédéclaration, le propriétaire doit renseigner des informations plus détaillées que dans une déclaration classique (résidence principale ou secondaire, nature de l’immeuble, bâtiment, escalier, étage et numéro d’appartement) pour faciliter le travail des enquêteurs en cas de visite. La commune peut aussi demander au loueur de transmettre le nombre de nuitées louées. Cette télédéclaration fournit au propriétaire un numéro d’enregistrement qu’il est tenu de reporter sur ses annonces. En 2016, la loi Lemaire pour une République numérique associe à ce dispositif l’obligation pour les plateformes de bloquer automatiquement les locations de locaux enregistrés comme résidences principales au-delà des 120 jours autorisés. Et depuis la loi Elan de 2018, les sanctions deviennent beaucoup plus dissuasives avec une amende civile de 5000€. 

Le risque d’arbitraire

Chercher à atteindre un équilibre entre développement du tourisme, liberté d’entreprendre et protection du parc résidentiel est en théorie l’objectif commun des villes cherchant à encadrer la transformation de logements en meublés touristiques et revient, selon Edouard Bertron à Bordeaux Métropole, à défendre le vivre-ensemble. Mais les règles diffèrent d’une commune à l’autre sans à ce jour d’outil récapitulatif qui permette d’être sûr des règles applicables, et plusieurs irrégularités sont à relever. Certaines villes, comme Sète ou Martigues, instaurent l’obligation de télédéclaration sans préciser le régime des autorisations de changement d’usage. Chose qui, depuis la loi ELAN, entraîne automatiquement l’interdiction de louer un logement déclaré comme résidence principale plus de 120 jours à l’an. Ces communes n’entrant pas dans le champ d’application de plein droit de la règlementation sur les changements d’usage, elles doivent avoir voté au préalable l’instauration de cette règlementation sur leur territoire. Mais elles le font via une délibération a minima, qui prévoit l’obligation de recueillir une autorisation sans préciser les conditions auxquelles celles-ci sont accordées. Les propriétaires sont laissés dans le flou : s’il leur est explicitement interdit de louer leur résidence principale plus de 120 jours, qu’en est-il de leur résidence secondaire, ou de leur investissement locatif ?

À Cannes, la télédéclaration a été instaurée sans que n’ait été votée l’application de la réglementation sur les changements d’usage. Dans un guide édité par la ville, il est indiqué qu’à défaut de télédéclaration, la déclaration en mairie peut être réalisée au moyen du formulaire papier, téléchargeable sur internet ou récupérable en mairie. Mais le guide précise que dans tous les cas, lorsque le logement constitue la résidence principale du loueur, il ne peut plus faire l’objet d’une offre de location au-delà de 120 jours par an sous peine de sanctions, qui seraient donc infligées sur le fondement d’une délibération à priori illégale. Pourtant, Cannes fait partie de la liste des villes pour lesquelles Airbnb bloque automatiquement une annonce dépassant les 120 jours. À Nîmes, qui ne se situe pas en zone tendue, on observe le même cas de figure : les annonces Airbnb sont aussi bloquées automatiquement, mais on ne demande aux propriétaires de remplir un simple formulaire en ligne, et non une télédéclaration, dans laquelle ils n’ont pas a préciser le statut de résidence principale ou secondaire. On constate également une tendance à confondre la déclaration (ou télédéclaration de meublés) avec la déclaration à remplir en vue de la taxe de séjour. Alors qu’elle n’a institué aucune procédure de télédéclaration, Biarritz par exemple, impose de reporter les informations requises la télédéclaration, en particulier le statut de résidence principale, dans un formulaire intitulé “taxe de séjour”, sous menace de sanctions pénales. 

2.1 millions d’euros d’amendes prononcées en 2018 

La loi de modernisation de la justice du XXIe siècle du 18 Novembre 2016 a doublé les sanctions en cas de non respect des règles relatives aux changements d’usage : une amende civile de 50 000€ est encourue par local irrégulièrement transformé. Depuis ALUR, ce n’est plus l’Agence nationale de l’habitat mais la commune en question qui se voit verser l’amende, et le président du Tribunal de grande instance ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. En théorie, des sanctions pénales sont également encourues et le propriétaire frauduleux est passible d’un emprisonnement d’un an et d’une amende de 80 000€. Paris mobilise chaque année davantage cet arsenal répressif. Alors que le montant cumulé des amendes prononcées avait atteint environ 200 000€ en 2016 et plus d’1.3 million en 2017, la Ville a annoncé avoir obtenu 118 condamnations et plus de 2.1 millions d’euros d’amendes en 2018. La cour de cassation a précisé que sont également condamnables les propriétaires louant à une société “avec autorisation expresse donnée au locataire de sous louer de manière temporaire le logement”. D’après une décision de la Cour d’appel de Paris du 25 Octobre 2018, “l’amende doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme Paris ou il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, soit la préservation du nombre de logements destinés à l’habitation, des revenus procurés par les locations illicites et de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve”. 

Les brigades Airbnb

Seule la ville de Paris a engagé un contentieux de masse contre les propriétaires en situation irrégulière. Quelques villes ont pris le pas en engageant des poursuites : à Bordeaux, des dossiers sont déjà chez l’avocat. A Strasbourg, les premiers procès verbaux d’infraction ont été transmis pour traitement judiciaire. A Toulouse en revanche, la vice présidente en charge du tourisme indique qu’appliquer la réglementation autour du changement d’usage sur un mode répressif n’est pas dans l’état d’esprit de la ville, et qu’ils n’en auront pas les moyens. Effectivement, la lutte contre les meublés illégaux exige de mobiliser des moyens financiers et humains. A Paris, la capitale s’appuie sur le travail d’une trentaine d’agents. A Strasbourg, deux agents assermentés remplissent la mission d’instructeur contrôleur des changements d’usage. Compte tenu du montant des amendes encourues, les villes pourraient néanmoins être tentées d’investir dans un secteur porteur. 

Et après ? 

La réglementation autour des locations saisonnières s’est installée progressivement et a encore du chemin à parcourir avant que les communes puissent affirmer communiquer clairement sur leurs doctrines, ce qui constituerait la protection minimum des propriétaires contre le risque d’arbitraire. Cette opacité a amené la Cour de cassation à interroger la Cour de justice de l’Union européenne sur la compatibilité du droit avec la directive « services ». En effet, si le juge européen assimilait la location de courte durée à un service, cela remettrait en question tout l’arsenal législatif visant à encadrer Airbnb tel qu’il est conçu en France, et les exploitants de plateforme militent en ce sens auprès de la commission européenne, théâtre de la lutte entre États et lobbyistes. L’année 2019 sera donc une année de suspension : tous les dossiers seront jugés après la décision de la Cour de justice de l’Union européenne. 

Location touristique : quel horizon ?
 

Continuer à tirer parti de la location courte durée

La checklist pour rester en règle en résidence principaledémarcheschecklist pour rester en règle en résidence secondaireLes obligations en résidence secondairedémarches

 

La compensation

On considère qu’un logement loué en meublé de tourisme est retiré du parc des résidences principales et que cette perte doit être contrebalancée. Lorsque l’on cherche à louer sa résidence secondaire en meublé touristique à l’année dans les villes de plus de 2000 habitants, il faut respecter les règles de compensation pour obtenir une autorisation de changement d’usage. Celui-ci oblige un bailleur à « créer » des surfaces habitables en transformant des locaux commerciaux par exemple. Il doit générer une surface habitable égale à celle qu’il transforme en meublé de tourisme. Pour l'appliquer, on peut : 

  • Transformer des locaux non habitables en logements; 
  • Acheter un titre de compensation à un tiers possédant des locaux non habitables dans le but de les transformer en logements. 

Dans les deux cas de figure, l’opération est complexe et coûteuse. À Paris, il faut compter en moyenne 1500€ par mètre carré,  et jusqu'à 3000€ le m² dans les arrondissements ouest et centre, où la demande est la plus forte – une opération devenue quasi impossible. 

Transformer un logement en meublé touristique : les dispositions applicables par commune

Note: les colonnes 3, 4 & 5 se réfèrent à l'autorisation temporaire accordées aux personnes physiques qu'on a évoquée plus haut. 

Dispositions applicables par communeDispositions applicables par communeDispositions applicables par communeDispositions applicables par commune

 

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