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Loyer impayé : que faire pour se protéger ?
Avoir un locataire qui ne paie pas son loyer est une situation très inconfortable pour un propriétaire. En effet, le non paiement de loyer est un problème récurrent dans la location de biens immobiliers. Heureusement des solutions sont mises en place pour les bailleurs afin de se protéger. Quelles sont ces procédures ? Comment obtenir le recouvrement ? Studapart vous donne ses conseils.
Propriétaires : quelles solutions s’offrent à vous en cas de loyers impayés ?
Si vous faites face à une situation de loyers impayés, différentes solutions s’offrent à vous. On vous conseille d’abord de chercher une solution à l’amiable en contactant le locataire afin de connaître les raisons du non-paiement. Ce manquement peut être le résultat d’une situation exceptionnelle et temporaire du locataire. Lancer une procédure judiciaire dès le premier impayé n’est donc pas toujours la solution. Si la situation ne semble pas pouvoir s’arranger, vous pouvez envoyer une lettre recommandé avec accusé de réception de mise en demeure de payer sous une dizaine de jours.
Avant de penser à une procédure juridique, vous pouvez aussi contacter différentes parties telles que le garant du locataire, Action Logement (si le locataire en est bénéficiaire), la CAF (si le locataire bénéficie d’allocations familliales), ou votre assurance loyer impayé afin de réclamer les sommes dues et être épaulé dans les démarches.
Si aucune de ces démarches ne semblent débloquer la situation, le recours à une procédure judiciaire est à envisager.
Loyer impayé : quelles sont les procédures à connaître ?
Il existe différentes procédures à connaître pour un propriétaire lorsqu’un arrangement à l’amiable avec le locataire a échoué.
Le contrat de location prévoit généralement une clause résolutoire automatique en cas de loyers impayés. Vous pouvez alors prendre contact avec un huissier de justice afin d’envoyer un commandement de payer au locataire. Cet acte impose au locataire de régulariser la situation dans un délai de 2 mois à compter de la réception. Si à l’issue de ces 2 mois la somme réclamée n’est pas réglée, vous pouvez saisir le tribunal d’instance, à nouveau par l’intermédiaire d’un huissier, pour débuter une procédure d’expulsion.
Lorsque le locataire est assigné devant le tribunal, le juge étudie son dossier afin de se prononcer. Il peut être décidé d’accorder un délai supplémentaire au locataire pour payer ses dettes, s’il estime que ce dernier est en capacité de les régler. Sinon, la résiliation du bail et l’expulsion sont directement prononcées. Dans ce dernier cas, un commandement de quitter les lieux est envoyé et il dispose de 2 mois pour partir à réception.
Quels sont les délais à respecter par le locataire pour régler le contentieux ?
Un retard de paiement est défini dès lors que la date d’échéance de paiement figurant sur le contrat de bail est dépassée. En revanche, les délais de paiement peuvent varier en fonction de différentes variables lorsque des procédures à l’encontre du locataire sont engagées.
- Pour une mise en demeure, le locataire aura entre 8 et 15 jours pour régler les sommes dues.
- Pour un commandement de payer, le délai de paiement est de 2 mois, sachant que le locataire peut aussi demander un délai supplémentaire pour payer auprès du tribunal.
- Pour un commandement de quitter les lieux, le locataire a 2 mois pour partir une fois réception de l’acte.
Comment obtenir le recouvrement des loyers impayés ?
Afin d’obtenir le recouvrement des loyers impayés, il est dans un premier temps conseillé de tenter de discuter avec le locataire et de trouver un recouvrement à l’amiable. Il peut s’agir d’une situation exceptionnelle ou même d’un simple oubli de la part du locataire, et vous pouvez dans ce cas lui accorder un délai de paiement supplémentaire. Vous pouvez lui envoyer une lettre de relance ou une mise en demeure, et entrer en contact avec le garant, Action Logement, ou encore la CAF.
Si le recouvrement à l’amiable est impossible, il faut vous tourner vers un huissier de justice pour débuter des procédures. Si le contrat de bail contient une clause résolutoire, alors un commandement de payer sera envoyé. Si de l’issue de cette première procédure est négative, vous serez amené à assigner votre locataire en justice par voie d’huissier.
En revanche, si vous avez souscrit à une assurance loyer impayé, vous serez épargné des longues et fastidieuses démarches administratives de ce genre d'affaires. Votre assurance prendra le relais du locataire pour régler les sommes dues avant de se retourner contre ce dernier.
Quand faire appel à un huissier pour des loyers impayés ?
Le recours à un huissier de justice est nécessaire dès lors qu’un arrangement à l’amiable n’a pas été trouvé. En effet, afin de lancer des procédures judiciaires il vous faut le concours obligatoire d’un huissier. Celui-ci pourra envoyer un commandement à payer si une clause résolutoire est incluse dans le contrat de bail, sinon il assignera directement le locataire devant le tribunal.
Une fois le passage devant le juge et l’expulsion prononcée, c’est à nouveau au huissier de justice de transmettre le commandement de quitter les lieux au locataire.
