Comment calculer la valeur d'un bien immobilier ?

Une des premières questions qui se pose au moment de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier est celle de son prix. L’estimation de la valeur du logement est une étape incontournable. Elle vous permet notamment d’anticiper une éventuelle négociation du prix affiché à la vente. Vous vous demandez comment calculer la valeur d’un bien immobilier ? Quels sont les critères à prendre en compte ? Comment connaître le « juste prix » d’un appartement ou d’une maison ?

 

Studapart vous guide dans le processus d’évaluation d’un bien immobilier !

 

Estimation d’un bien immobilier : les critères à prendre en compte

 

Pour estimer la valeur d’un bien immobilier, il existe une série de données à prendre en compte. Ces données tiennent autant des caractéristiques du logement que de sa situation géographique.

 

L’environnement géographique

 

Vous l’avez certainement remarqué, il existe des écarts de prix parfois très importants entre les quartiers d’une même ville, y compris d’une rue à l’autre. Ces écarts sont liés à :

  • l’attractivité de la zone : proximité des commerces, des écoles, des parcs, etc.,  
  • son accessibilité : proximité des transports en commun,
  • et la réputation du quartier

 

Si le logement est éloigné des commodités ou localisé dans un quartier avec une mauvaise réputation, son prix pourra difficilement se trouver dans la fourchette haute. A l’inverse, les futurs aménagements prévus dans le quartier peuvent venir augmenter la valeur du bien.

 

Les caractéristiques du logement 

 

La valeur d’un bien immobilier dépend aussi largement des caractéristiques du logement : surface, orientation, étage, etc. Un appartement au rez-de-chaussée peut se vendre jusqu’à 25 pourcent moins cher qu’un logement similaire situé au 4e étage du même immeuble. De même, si le logement se situe dans un immeuble, sachez évaluer quels sont ses points forts et ses faiblesses. Ce n’est pas la même chose d’acheter un appartement au premier étage au-dessus d’une banque ou au-dessus d’un café. Mais s’il se situe sous les toits, certains éléments peuvent aussi venir lui donner du cachet (des poutres apparentes, par exemple) et justifier une surcote.     

 

Les « petits » plus 

 

Parmi les facteurs qui influencent le prix de vente d’un bien immobilier, pensez aussi à ces éléments qui apportent un petit quelque chose en plus : une terrasse, un jardin, un parking, une cave, etc.  Si le logement dispose de plusieurs de ces éléments à la fois, cela peut influencer considérablement la valeur du bien immobilier. Nous vous conseillons de bien garder ces éléments en tête car ils constituent des atouts qui peuvent se transformer en importants éléments de négociation, que ce soit au moment de l’achat ou de la revente du logement.

 

Se renseigner sur les prix du marché

 

Vendeur ou acheteur, se renseigner sur les prix du quartier est la clé. Vous pouvez commencer par jeter un œil sur les sites d’estimation immobilière en ligne. Ils vous donneront une idée des prix qui sont pratiqués en moyenne dans le quartier et du montant au-delà duquel le prix est surestimé. La deuxième façon de vous renseigner sur les prix du marché consiste à consulter les agences immobilières. C’est l’occasion de regarder les annonces de biens immobiliers similaires et de demander conseil à des professionnels. Les agents immobiliers  connaissent bien l’offre existante, l’état des biens vendus et la tendance sur les prix immobiliers dans leur quartier. 

 

De plus, les agents immobiliers travaillent avec des outils d’évaluation offrant une vision objective de la valeur des biens. Si le logement possède, par exemple, une vue sur la mer, la montagne ou un monument reconnu, cela peut augmenter la valeur du prix du bien au mètre de carré de 5 à 20 pourcent. La valeur d’un appartement peut aussi radicalement changer en fonction de l’étage sur lequel il se trouve, de son orientation, de son agencement, etc. Pensez que vous pouvez aussi obtenir plusieurs estimations de la valeur d’un bien en consultant différentes agences immobilières

 

Evaluer l’état du bien immobilier

 

L’état du logement est un élément clé pour estimer le prix. Si le bien comporte des défauts ou nécessite des travaux, il faudra lui appliquer une décote. Cette décote peut déjà être comprise dans le prix de vente mais si ce n’est pas le cas, elle peut faire l’objet de négociations. Selon l’ampleur des rénovations à prévoir, cette décote peut s’élever jusqu’à 30 pourcent du prix de vente. C’est notamment le cas si le logement doit être rénové dans sa totalité. La décote sera plus faible si les travaux consistent seulement à arranger l’agencement ou la répartition des pièces.  

 

Nous vous conseillons donc de chiffrer le montant des travaux à prévoir, surtout s’ils s’annoncent importants (toiture, remise aux normes de l’électricité, changement de la chaudière, etc.). Cela vous permettra de réaliser un rapide calcul coûts/bénéfices et d’inclure ces travaux dans vos négociations. De façon générale, s’il n’y a qu’un coup de peinture à passer ou de petites réparations à réaliser, le propriétaire aura plutôt intérêt à les prendre en charge avant la vente immobilière.

 

Si vous louez votre logement, rappelez-vous que ces travaux sont déductibles d’impôt. Les modalités dépendent du régime fiscal auquel vous êtes soumis. Si vous êtes soumis au régime d’imposition réel, vous pouvez déduire le montant des travaux de vos revenus locatifs en les incluant dans les charges. Sinon, vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 pourcent.

 

La valeur verte est un autre point crucial à prendre en compte dans vos calculs. Le logement est-il bien isolé ? Y a-t-il des travaux d’isolation à prévoir ? Et si oui, lesquels (isolation des combles, changement des fenêtres, etc.) ? Le vendeur doit pouvoir vous présenter le diagnostic de performance énergétique de la maison ou de l’appartement (DPE). Si les dépenses de chauffage s’annoncent trop élevées, elles peuvent vous conduire à revoir le prix à la baisse. 

 

Le saviez-vous ?
Notez qu’il existe des aides spécifiques pour ce type de rénovations. MaPrimeRénov’, par exemple, est une aide de l’Etat conçue pour favoriser la rénovation énergétique. Elle remplace le crédit d’impôt pour la transition énergétique, et se présente sous la forme d’une prime qui vous est versée à la fin des travaux (sur présentation de la facture). Le dispositif MaPrimeRénov’ est accessible à tous les propriétaires, qu'ils habitent dans leur logement ou  le proposent à la location. 

 

Evaluation vs expertise immobilière : ce qu’il faut savoir


Un dernier point important : il ne faut pas confondre évaluation avec expertise immobilière. L’évaluation immobilière consiste à définir le prix de vente « le plus juste » en tenant compte des caractéristiques du logement et des prix du marché. L’expertise immobilière, quant à elle, consiste à apprécier la valeur vénale d’un bien. La valeur vénale en immobilier est une norme comptable. Elle correspond au prix que le propriétaire peut espérer retirer de son logement lors d'une hypothétique revente (sur la base de différents paramètres : financiers, techniques, juridiques, etc.). Elle vise à évaluer le patrimoine d’un contribuable, et permet à l’administration de contrôler la valeur déclarée de ses biens immobiliers au moment de calculer le montant de l’impôt sur la fortune immobilière.

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