Que comprennent les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété doivent être payées tous les ans par l’ensemble des copropriétaires. Quelles dépenses entrent dans les charges de copropriété ? Comment sont-elles calculées et réparties entre les copropriétaires ? Comment fonctionne le vote du budget prévisionnel au cours duquel les charges sont fixées ? Studapart vous apporte son éclairage pour que les charges de copropriété n’aient plus de secret pour vous !

 

A quoi correspondent les charges de copropriété ?

 

Les charges de copropriété correspondent aux frais nécessaires au fonctionnement, à l’entretien, et à l’amélioration de la copropriété. Tous les copropriétaires sont tenus de participer au financement de ces charges.
 

On peut classer les charges de copropriété en deux grands types :

 

  • Les charges générales : il s’agit des frais indispensables liés à l'administration, à l’entretien et à la conservation de l’immeuble. On peut donc y trouver les honoraires du syndic, les frais de nettoyage des parties communes ou encore les frais de tenue des assemblées générales.
  • Les charges spéciales : elles concernent l’entretien et le bon fonctionnement des services collectifs et des équipements communs. On peut par exemple citer comme charges spéciales les frais d’entretien de l’ascenseur ou d’une chaudière collective.

 

A noter : de manière ponctuelle, il peut également y avoir des charges de copropriété exceptionnelles. Ces charges correspondent à des dépenses sur de gros travaux d’entretien ou d’amélioration de la copropriété qui n’ont pas été anticipés dans le budget prévisionnel, par exemple la réfection d’une toiture ou le remplacement d’une installation de chauffage.

 

 

Charges de copropriété : calcul et répartition

 

La répartition des dépenses de la copropriété dépend de la nature des charges à payer (article 10 de la loi du 10 juillet 1965).

 

Le saviez-vous ? La répartition exacte des charges de copropriété figure dans le règlement de copropriété. N’hésitez pas à le consulter pour connaître les spécificités de calcul propres à votre copro !

 

Pour les charges générales

 

Pour tout ce qui rentre dans les charges générales, les copropriétaires doivent participer à hauteur de leur quote-part.

 

Bon à savoir : la quote-part correspond à la part de charges due par un copropriétaire en fonction de son lot dans la copropriété. Son lot équivaut à la fois à la partie privative dont il est propriétaire, mais aussi d’un prorata de parties communes. On parle aussi de « tantièmes » possédés par le copropriétaire. Pour avoir le chiffre exact associé à votre lot dans la copropriété, là aussi le document de référence sera le règlement de copropriété, dans l’annexe « État des divisions ».

 

Pour les charges spéciales

 

En ce qui concerne les charges spéciales, cette fois-ci, la répartition dépendra de l'utilité objective des services et équipements pour chaque copropriétaire.

 

Si l’on prend l’exemple de la répartition des frais engendrés par le maintien en bon état d’un ascenseur :

 

  • Un copropriétaire qui possède un appartement en rez-de-chaussée ne participera pas au paiement de ces dépenses (dans la mesure où il n’a pas de cave ou de garage accessible avec ledit ascenseur).
  • De même, un copropriétaire dont l’appartement est au 8ème étage participera davantage aux dépenses de l’ascenseur qu’un copropriétaire dont l’appartement est au 1er.

 

A noter : ce n’est pas parce qu’un copropriétaire n’utilise pas l’un des équipements compris dans les charges spéciales qu’il ne devra pas participer aux dépenses qui lui sont associées. Si l’on reprend l’exemple de l’ascenseur, pour un copropriétaire qui habite au 8ème étage : même s’il monte systématiquement par les escaliers, cela ne l'exonère pas pour autant de verser sa part sur les frais d’entretien de l'ascenseur.

 

 

Comment sont votées les charges de copropriété ?

 

Cas classique : le vote du budget prévisionnel

 

Tous les ans, les copropriétaires se réunissent pour voter un budget prévisionnel. L’objectif de ce budget est de planifier les dépenses courantes de la copropriété : à la fois les charges générales et les charges spéciales.

 

Bon à savoir : vous avez voté contre la réalisation de certains travaux dans la copropriété ? Vous pourrez demander un paiement échelonné sur 10 ans. Vous devez adresser votre demande au syndic dans les 2 mois suivant la réception du procès-verbal de l’assemblée générale. Si les travaux correspondent à une obligation légale en revanche, vous n’aurez pas la possibilité d’étaler votre paiement.

 

Les charges identifiées dans le budget prévisionnel sont financées grâce au versement de provisions :

 

  • Sauf décision inverse de l’assemblée générale, ¼ du montant du budget voté sera ainsi versé par les copropriétaires directement au syndic de copropriété.
  • De manière concrète, le syndic envoie un avis de paiement à chaque copropriétaire lui précisant le montant dû.  Le paiement des provisions pour charges doit intervenir soit le 1er jour de chaque trimestre, soit le 1er jour de la période fixée par l'assemblée générale.

 

Et que se passe-t-il si le budget est dépassé ?

 

Certaines charges peuvent ne pas avoir été prévues dans le budget prévisionnel : travaux urgents, interventions imprévues, etc.

 

Ces dépenses font l’objet d'un vote des copropriétaires, au cas par cas. Le versement de provisions hors budget prévisionnel sera alors à prévoir.

 

A noter : il peut arriver que le syndic demande aux copropriétaires de verser une avance sur des travaux à venir mais pas encore actés. Dans ce cas, si vous vendez votre bien, vous pourrez demander à récupérer votre avance. Les provisions sur charges, elles, ne seront pas récupérables.

 

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