Airbnb & les États : comprendre le bras de fer

Avec 300 000 logements comptabilisés dans l’Hexagone, la France, pays le plus touristique au monde, est le premier marché d’Airbnb après les États-Unis. La plateforme file le parfait amour avec les français : elle est active à peu près partout, autant en zones urbaines que rurales. Mais l’envers du décor de cet eldorado, c’est qu’il ne se passe pas un mois sans qu’une nouvelle menace n’émerge contre la plateforme. De nombreuses dérives ont conduit à une déferlante de plaintes provenant d'acteurs très divers, dont le plus virulent reste l'État qui resserre l'étau législatif autour de la location saisonnière. 

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 Naturellement, Airbnb fait de l’ombre à l’entièreté du secteur hôtelier : la plateforme propose à elle seule plus d’hébergements que l’ensemble des chaînes hôtelières. À terme, Airbnb concurrencera d’ailleurs la totalité des acteurs du tourisme. Les expériences Airbnb, ces activités variées proposées par des particuliers et entendant se différencier de l’offre touristique classique, sont déjà en place. La plateforme ambitionne de se convertir en une véritable marketplace du voyage sur laquelle il sera possible de planifier son voyage de A à Z, en réservant non seulement son logement mais aussi son billet d’avion, louer une voiture ou encore prévoir ses activités sur place.  

Mais la transition n’est pas sans vagues. De nombreuses dérives ont conduit à une déferlante de plaintes, qui proviennent d’acteurs très divers. Les hôteliers s’organisent massivement en associations pour combattre le « lobbying d’Airbnb ». Les acteurs du tourisme français s’indignent qu’une multinationale avec une propension à l’optimisation fiscale opère au grand jour sur le sol français : bien que légal, le schéma fiscal d’Airbnb apparaît injuste aux professionnels payeurs de l’impôt sur les sociétés. Les copropriétés, méfiantes à l’égard des locations touristiques en raison de mauvaises expériences passées, mettent à jour leurs règlements pour faire en sorte de limiter les nuisances. Les élus municipaux pour le logement s’inquiètent du potentiel impact destructeur de la multiplication des meublés touristiques sur l’accès au logement des locaux. Les États, de leur côté, font la guerre aux plateformes de location payant très peu d’impôt au regard du revenu généré, mais surtout aux investisseurs Airbnb ne déclarant pas leurs revenus locatifs en bonne et due forme.  

Airbnb, et après?

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Les hôtels qualifient le phénomène de concurrence déloyale 

En France, il y a deux fois plus de meublés touristiques que de chambres d’hôtel, et la nuitée y est jusqu’à 4 fois moins chère. Airbnb est le premier ennemi de l’industrie du tourisme : entre les hébergements et les « expériences », visites touristiques proposées par des particuliers, son succès se fait au détriment des hôtels et représente pour eux un manque à gagner de plusieurs milliers d’euros. Ainsi, 800 professionnels français de l’hôtellerie, aux côtés de professionnels de l’immobilier, ont porté plainte contre le géant californien pour concurrence déloyale. Ces acteurs accusent tout bonnement les plateformes de location touristique et les services qu’elles proposent d’être tout à fait illégales, invoquant notamment le fait fait qu’elles servent d’intermédiaire entre propriétaires et locataires sans pour autant détenir le titre ou la carte de professionnels de l’immobilier. Ils dénoncent aussi une politique commerciale agressive, et le fait que ces plateformes ne sont injustement pas soumises aux mêmes contraintes légales et fiscales. Sans foi ni loi ! 

Au niveau local, les communautés déplorent de profonds changements dans leurs quartiers

Les villes les plus touristiques,  dans lesquelles l’offre Airbnb peut représenter jusqu’à 18% des logements disponibles, sont le théâtre d’une dénaturation des dynamiques urbaines. Les centres-villes sont essentiellement habités par les touristes, cela non sans désagréments réguliers pour les habitants. Bon nombre de voisins sont exaspérés par la fréquence du va-et-vient d’inconnus dans leur immeuble, des nuisances sonores et du non-respect des règles de vivre-ensemble. Certaines copropriétés ont effectué des recours en cassation pour contrer la professionnalisation abusive, et donc contraire à la destination de l’immeuble,  d’appartements de certains propriétaires. Ce qui n’est pas toujours évident, car la notion de destination de l’immeuble reste assez floue et appréciée au cas par cas par les tribunaux.  

 

L'État s'inquiète notamment d'un effet pervers sur le logement et d'une fiscalité opaque 

L'État a diverses raisons de se soucier du raz-de-marée nommé Airbnb. Ces locations, difficiles à encadrer, aggraveraient la crise du logement en dépeuplant le parc locatif d’habitants locaux. Un quart des logements ne servant plus à loger des parisiens dans les arrondissements centraux : c’est le chiffre choc employé par Ian Brossat, adjoint au logement à la mairie de Paris, pour dénoncer le déséquilibre engendré par la multiplication exponentielle de meublés touristiques. Et même s’il est difficile d’établir une relation directe entre les deux phénomènes avec données tangibles, Airbnb est souvent accusé d’alimenter la bulle spéculative immobilière dans l’ensemble de l’Europe, avec des investissements massifs dans ce type de location. Se pose aussi le problème de revenus locatifs non déclarés, et du peu d’impôts payé par la plateforme. Autant de raisons qui poussent les États à prendre la direction d’un renforcement des sanctions pour les plateformes de location. 

La fiscalité d’Airbnb en France 
La fiscalité d'Airbnb en France

 

Airbnb paierait autant d’impôts en France qu’une modeste PME, malgré plusieurs millions d’euros de chiffre d'affaire générés sur le sol hexagonal. Une anomalie commune à toutes les plateformes puisque la fiscalité des entreprises du numérique est mal définie de manière globale. La réponse d’Airbnb invoque les montants colossaux reversés indirectement à l’économie française via les hôtes et les dépenses locales des visiteurs. Airbnb n’est pas la seule cible des redressements : les particuliers vont faire l’objet de mesures, car il n’ont jamais pris le réflexe de déclarer leurs revenus issus d’Airbnb au fisc. Une démarche qu’Airbnb s’est engagée à faciliter. Des mesures sont déjà prises depuis 2016, mais se renforcent chaque année : la location saisonnière est un des points majeurs du projet de loi Elan, pour l’évolution du logement.  

 

Les dispositions prises par les municipalités, en France et dans le monde 

En Avril 2017 déjà, un décret héritait du sobriquet de décret Airbnb » et donnait la possibilité aux villes de plus de 200 000 habitants la possibilité d’imposer aux propriétaires louant occasionnellement à des touristes de s’enregistrer à la mairie. Cela avait vocation à faire respecter la règle des 120 jours. La loi Elan, portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique,  prévoit de sanctionner plus durement plateformes comme particuliers pour lutter activement contre la pratique estimée trop courante consistant à louer des appartements exclusivement à la nuitée, les retirant du marché de location.  Elle renforce les mesures déjà en place et instaure de nouvelles amendes civiles. Les plateformes pourront écoper d’amendes allant de 10 000 à 50 000€ si elles publient une annonce sans numéro d’enregistrement ou qu’elles laissent passer une offre qui aurait dépassé les 120 jours annuels autorisés.  Les particuliers, eux, pourront être sanctionnés à hauteur de 5000 à 10 000€ en cas de non-respect de la réglementation en vigueur. Avec le projet de loi contre la fraude fiscale d’octobre 2018, les plateformes de location entre particuliers devront aussi transmettre au fisc les revenus perçus par leurs usagers dès 2019. La philosophie de ces mesures : encadrer la location saisonnière pour parvenir à réguler le marché.  
 

Paris

À Paris, Airbnb est accusé de tous les maux : gentrification, dépeuplement du centre de paris et multiplication des résidences secondaires. La croissance d’Airbnb dans la capitale a été vertigineuse : entre 2013 et 2016, les nuitées facturées ont bondi de 4 à 37 millions. 20 000 logements y sont loués par des investisseurs multipropriétaires, qui mettent en ligne 18% du total des annonces et ont parfois jusqu’à 139 annonces à eux seuls.  Face au poids grandissant de la plateforme à Paris, la mairie a imposé de façon assez classique un enregistrement obligatoire en mairie pour pouvoir effectuer des contrôles plus ciblés, couplé à un arsenal législatif toujours plus dissuasif. La ville de Paris a par exemple majoré de 60% la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, et bon nombre de secteurs sont concernés par une règle de compensation renforcée, quasiment impossible à mettre en pratique.

Paris

Ian Brosssat, adjoint pour le logement  à la mairie de Paris, parle de baisser les nuitées autorisées à 60 ou 70 plutôt que 120. Investir dans le meublé touristique à Paris apparaît alors équivalent à se tirer une balle dans le pied. À nuancer : la ville de Paris affirme tout de même qu’un investissement dans un changement d’usage avec compensation est très vite remboursé par une rentabilité extrêmement intéressante.
 

Lyon 

Désignée comme “meilleure destination européenne de tourisme urbain” par les World Travel Awards en 2016, Lyon comptait 11 534 annonces sur Airbnb en Novembre 2018, avec une croissance du stock de 35% en l’espace de quelques mois. Michel le Faou, vice-président de la métropole de Lyon en charge du logement, explique qu’entre 2015 et 2017, les surfaces dédiées à la location touristique se sont étendues de 4000 à plus de 10 000 mètres carrés. Alors de la même manière que que Paris, Bordeaux et toutes les autres grandes villes françaises, la ville de Lyon a recruté des agents chargés d’assurer les contrôles. Une règle de compensation est appliquée à l’hypercentre de Lyon.

Les résidences secondaires, même si elles sont louées moins de 120 jours à l’an en saisonnier, doivent avoir été compensées et approuvées par une autorisation de la mairie, accordée pour 9 ans lorsqu’elles font plus de 60 m2. Lorsque leur surface est supérieure à cette limite, Les propriétaires devront également appliquer la compensation et obtenir cette autorisation pour les biens de moins de 60 m2 lorsqu’il s’agit du 2ème bien mis en location saisonnière.

Lyon

Bordeaux

 Capitale régionale classée au patrimoine mondial de l’Unesco, Bordeaux est l’un des grands centres d’attraction touristique en France. Elle subit un marché tendu et la location touristique y appauvrit le parc locatif traditionnel, en particulier dans le centre ou 22 rues concentrent 9% des locations de la métropole. La mairie de Bordeaux estime les offres Airbnb à 8000. 75,7% d’entre elles sont des logements entiers, et 84% de ces logements sont exclusivement dédiés à la location saisonnière. À Bordeaux, cela touche particulièrement  les étudiants qui ont du mal à trouver des petits logements. En 2017, 800 étudiants avaient dû interrompre leurs études faute de logement, une situation qui alarme quand on constate que certaines rues sont quasiment entièrement dédiées à l’hébergement touristique. Le problème que pose pour l’accès au logement des jeunes la proportion de studios et de T2 loués en meublés saisonniers à Bordeaux a été souligné par Matthieu Rouveyre, conseiller municipal de Bordeaux avec l’Observatoire Airbnb. Ce site, qu’il a fondé, met en avant des données pour aider à comprendre l’ ”Airbnbisation” des villes françaises. En conséquence, la municipalité de la capitale girondine, portée par Alain Juppé, est particulièrement engagée dans sa croisade contre Airbnb. Suivant les pas de Paris, la mairie a mis en place une cellule avec des agents de contrôle, chargés de faire respecter la réglementation. Ils traquent les annonces sur Airbnb et font eux-mêmes les vérifications sur le terrain.

Bordeaux

Peu après sa création, une cinquantaine de mises en demeures ont été envoyées à des propriétaires risquant des amendes de 50 000 à 80 000€. Mais Bordeaux promulgue aussi des décrets locaux qui lui sont propres, comme son système de compensation, le plus drastique des villes françaises : pour toute résidence secondaire louée en meublé touristique – sans surface minimum, il faudra louer une surface équivalente dans 3 zones déterminées de l’agglomération bordelaise. 
 

Ailleurs dans le monde... 

À Barcelone, les locaux ont tout bonnement le sentiment d’avoir été dépossédés de leur ville. La capitale catalane reçoit 8 milliers de touristes par an. Mais à la différence de Paris ou Londres, qui en reçoivent plus, ils sont concentrés dans un périmètre très restreint, ce qui aboutit à une surconcentration invivable pour les habitants. Le quartier gothique est déserté par ses habitants, qui déménagent en banlieue. Le quartier ne compte plus que 15 624 résidents à l’année, soit presque 2 fois moins qu’en 2006. Le prix du mètre carré y est passé de 14 à 19€.  À l’été 2018, au moment de la plus grande affluence touristique, la mairie de Barcelone a déclaré la guerre avec une campagne choc. Des lits placés aux endroits les plus touristiques de Barcelone portant l’inscription “ce n’est pas parce que ce lit est disponible sur Internet qu’il est légal”. L’idée : contraindre la plateforme à retirer un peu plus de 1000 annonces illégales sur son site, sous peine de se voir infliger des amendes faramineuses. En 2016 déjà, Barcelone avait été la première à sévir dans la lutte européenne contre la plateforme : Airbnb avait écopé d’une amende de 600 000€. 

À Berlin, face à la difficulté croissante de se loger dans la capitale, la ville avait émis en 2016 la mesure la plus stricte d’Europe : celle d’interdire catégoriquement de louer un logement entier sur des courtes durées, réduisant le marché Airbnb berlinois aux chambres chez l’habitant. Tout propriétaire contrevenant risquait une amende de 100 000€. Dans un climat de délation, la ville avait fait appel au sens civique des habitants pour les inviter à dénoncer anonymement les appartements suspects sur une plateforme en ligne. La ville a dû revenir sur sa décision l’année dernière et assouplir ses règles en raison de l’inefficacité de la mesure. Désormais, les propriétaires peuvent louer leur résidence secondaire dans la limite de 90 jours par an et s’ils ne possèdent pas par ailleurs un autre appartement à Berlin. Ce grand compromis s’accompagne néanmoins de conditions toujours aussi fermes et de sanctions strictes. 


 

En réponse à ces mesures, les plateformes de location ont signé des engagements 

1

Depuis fin 2018, les annonces seront automatiquement bloquées au-delà des 120 jours de réservation. Chose que faisait déjà Airbnb depuis Janvier dans les 4 arrondissements centraux de Paris.

2

Les annonces internes des différentes plateformes seront croisées pour vérifier qu’il n’y ait pas de loueurs dépassant les 120 jours en passant d’une plateforme à une autre avec des multi-annonces pour un même bien.

3

Depuis fin 2018, Les annonces émanant de professionnels seront distinguées de celles des particuliers : délais de réponse rapides, photos hôtelières…

4

Les résidences principales seront distinguées des résidences secondaires dès le dépôt d’annonce pour mieux repérer les « investisseurs Airbnb ».

5

Les données seront transmises aux collectivités locales, chargées de la détection d’annonces frauduleuses.

6

Les revenus des utilisateurs seront directement déclarés au fisc par les plateformes.

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