Loi le Meur 2025 : boostez votre Airbnb en location ultra-rentable

Depuis plusieurs années, les locations Airbnb explosent dans les grandes villes et les zones touristiques, au grand dam des municipalités et des locataires en quête d’un toit. La loi Le Meur 2025 vient poser un sérieux coup de frein sur les meublés de tourisme, en durcissant la réglementation. Finies les locations illimitées, les abattements fiscaux trop généreux et les passoires thermiques louées sans contrainte !

 

Mais au lieu de voir cette loi comme un obstacle, pourquoi ne pas la transformer en opportunité ? Si vous êtes propriétaire d’un Airbnb, il est temps de revoir votre stratégie et d’optimiser votre investissement. Et si la clé du succès se trouvait dans la location étudiante ? Moins de restrictions, des avantages fiscaux toujours intéressants, et une demande en forte hausse. Alors, comment réussir cette transition sans perdre en rentabilité ? Décryptage.

 

Loi Le Meur 2025 – Ce qui change pour les propriétaires de meublés

 

Promulguée en novembre 2024, la loi Le Meur vise à freiner la prolifération des meublés touristiques qui déséquilibrent le marché locatif, notamment dans les zones tendues. Voici les principaux changements qui concernent les propriétaires de locations saisonnières :

 

Un durcissement des règles pour les plateformes comme Airbnb

Les municipalités peuvent désormais limiter les locations Airbnb à 90 jours par an pour les résidences principales. Certaines zones pourront aller encore plus loin en instaurant des quotas drastiques, voire en interdisant purement et simplement les locations touristiques dans certains quartiers.

 

Un contrôle municipal renforcé

Les communes peuvent aussi imposer un enregistrement obligatoire en mairie, attribuer un numéro unique à chaque location et interdire l’exploitation des logements jugés insalubres. Les contrevenants s’exposent à des amendes salées, pouvant aller jusqu’à 20 000 €.

 

L’obligation d’un DPE pour les meublés touristiques

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués en saisonnier, et la règle s’étendra progressivement aux logements classés F (2028) et E (2034). Un coup dur pour les propriétaires de biens anciens qui nécessitent de lourds travaux de rénovation.

 

Une fiscalité moins avantageuse pour les meublés de tourisme

Le régime micro-BIC subit un sérieux coup de rabot. L’abattement forfaitaire pour les revenus locatifs des meublés de tourisme passe de 71 % à 50 %, avec l'objectif de réduire les avantages fiscaux dont bénéficiaient les propriétaires. En parallèle, les prélèvements sociaux restent inchangés à 17,2 %, ce qui alourdit encore la facture.

 

Transformer son Airbnb en location étudiante – Une stratégie gagnante

 

Face à ces nouvelles contraintes, transformer son appartement saisonnier en location étudiante devient une solution évidente. Et pour cause !

 

Une demande locative en hausse constante

Dans les grandes villes et les pôles universitaires, la situation de pénurie de logements étudiants est criante. Chaque année, des milliers de jeunes peinent à trouver un logement abordable et bien situé. Un meublé bien entretenu avec un bail étudiant de neuf mois se louera sans difficulté.

 

Une fiscalité encore avantageuse

Même si le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) subit quelques modifications, il reste fiscalement intéressant. En optant pour le régime réel, vous pourrez amortir votre bien et déduire vos charges (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, etc.), ce qui permet de réduire, voire d’annuler, l’impôt sur les revenus locatifs.

 

Moins de contraintes réglementaires

Contrairement aux meublés de tourisme, la location meublée étudiante ne subit pas les quotas municipaux ni les restrictions de durée. Vous louez en toute sérénité, sans risque de voir votre activité bloquée par une nouvelle réglementation.

 

Une occupation quasi-permanente

Avec des baux de 9 à 12 mois, finis les changements incessants de locataires et les périodes de vacance entre deux réservations Airbnb. Un étudiant s’engage dans la perspective d'une année universitaire complète et, souvent, renouvelle son bail dans le même cadre pour une seconde année.

 

Passer d'une location saisonnière à une location étudiante : mode d’emploi

Propriétaires bailleurs, suivez ces quelques conseils pour transformer efficacement votre logement saisonnier en un logement étudiant.

 

Adapter son bien aux attentes des étudiants

Les étudiants recherchent avant tout un logement fonctionnel et bien situé. Voici quelques règles de base pour attirer des locataires rapidement :

• un espace optimisé avec bureau, rangement et lit confortable ;

• une connexion Internet performante (indispensable pour les études et le télétravail) ;

• une kitchenette équipée et une salle de bain pratique ;

• un bon système de chauffage et d’isolation (en conformité avec les normes du DPE).

 

Choisir le bon bail

Le bail meublé étudiant de 9 mois est la meilleure option. Il est plus flexible qu’un bail classique et vous permet de récupérer votre bien chaque été pour le relouer ou le rénover si nécessaire. Alternativement, le bail mobilité (1 à 10 mois) peut convenir aux étudiants en stage ou en échange universitaire.

 

Définir un loyer attractif

Il est important d’étudier les prix du marché pour fixer un loyer compétitif. Dans les grandes villes universitaires ou à Paris, un studio meublé bien situé peut se louer entre 500 et 900 € par mois. Pensez aussi aux aides comme les APL dont bénéficient les étudiants, ce qui facilite leur solvabilité. Enfin, une garantie de loyer impayé constitue pour vous, bailleur, une sécurité absolue.

 

 

Gérer efficacement son bien

Si vous avez l’habitude de gérer un Airbnb, la transition vers la location étudiante sera simple. Vous pouvez opter pour Studapart, le Airbnb de la moyenne et longue durée, pour trouver des locataires sérieux et vous éviter les tracas administratifs.

 

Anticiper les travaux et l’entretien

Avec les nouvelles normes énergétiques, il peut être nécessaire d’améliorer l’isolation ou le chauffage de votre logement. Profitez de ce projet de transition pour effectuer quelques rénovations : un coup de peinture, des meubles modernes et quelques touches déco suffisent souvent à séduire les étudiants.

 

Airbnb vs. location étudiante : quel est le plus rentable ?

Compte tenu des nouvelles règles, gagnerez-vous autant en louant à un étudiant qu’en louant sur Airbnb ? Faisons un rapide comparatif.

 

Revenus locatifs

Une location meublée saisonnière dans une grande ville peut générer entre 1 500 et 2 500 € par mois. Toutefois, une fois déduit les charges, la fiscalité et les périodes de vacance, le rendement net peut être inférieur à celui d’une location étudiante stable. En location étudiante, un studio loué 700 € par mois rapporte 6 300 € sur 9 mois, avec peu de frais annexes et moins de gestion. Certes, le chiffre brut est inférieur, mais la stabilité et la simplicité de gestion compensent largement cette différence.

 

Fiscalité : avantage à la location étudiante

Avec la fin des abattements généreux sur les revenus Airbnb, la location meublée longue durée sous le régime LMNP (au réel) devient plus avantageuse. Vous pouvez amortir votre bien, déduire vos charges et limiter l’impact fiscal.

 

Gestion et contraintes : location étudiante gagnante

Louer en saisonnier demande du temps : ménage, check-in/check-out, communication avec les voyageurs… Avec un locataire étudiant, vous signez un bail et encaissez le loyer chaque mois sans souci.

 

Un choix stratégique gagnant

 

La loi Le Meur 2025 redistribue les cartes sur le marché immobilier. Si elle complique la donne pour les locations Airbnb, elle ouvre aussi des opportunités pour ceux qui savent s’adapter. Transformer son Airbnb en location étudiante, c’est choisir la stabilité, réduire les contraintes légales et optimiser sa rentabilité sur le long terme. Il ne tient qu'à vous de passer du mode "tourisme" au mode "investissement intelligent" !