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Comment trouver un locataire fiable ?
Que ce soit au moment de louer votre logement pour la première fois ou quand il se libère, tout propriétaire passe par la même étape la recherche de son futur locataire. Alors, une question se pose : comment trouver le locataire idéal ? Sur quels critères de sélection s'appuyer pour évaluer le dossier d'un candidat ? Studapart vous partage ses conseils pour trouver un locataire fiable.
Comment savoir si un locataire est fiable ?
Comme tout propriétaire qui met son logement en location, vous voulez limiter voire éviter le risque de loyers impayés. Pour louer en toute sérénité, vous voulez avoir l'assurance que votre locataire versera ses loyers chaque mois, surtout pour un investissement locatif. Cette capacité des locataires à payer leur loyer, c'est ce qu'on appelle la solvabilité. S'assurer de la solvabilité du locataire est le principal moyen de s'assurer de sa fiabilité : un locataire fiable, c'est en premier lieu un locataire solvable.
Pour trouver un locataire solvable, le dossier de location est votre meilleur allié. Vous pourrez ainsi connaître ses revenus (et les revenus de son garant physique s’il en a un). Les documents justificatifs rendus obligatoires par la loi ALUR pour le locataire et/ou son garant (trois derniers bulletins de salaires, dernier avis d'imposition, justificatif d'identité et de domicile, et attestation employeur) sont en général suffisants pour s’assurer de la fiabilité du locataire.
Quelles sont les étapes pour trouver un locataire ?
1. Décider si l’on veut soi-même ou déléguer la gestion locative
Pour trouver un locataire fiable, il est important de suivre certaines étapes afin de maximiser la rentabilité du bien et garantir une relation de location sereine. La première étape consiste à décider si vous souhaitez gérer la recherche de locataire en tant que particulier ou si vous préférez faire appel à une agence. L'option de passer par une agence offre une expertise et un gain de temps, mais engendre des frais, contrairement à la gestion en direct qui peut être plus rentable mais exige plus d'efforts.
2. Créer son annonce immobilière
La deuxième étape est la création de l'annonce. Une description complète du logement est essentielle, mentionnant le nombre de pièces, la surface, l'emplacement et d'autres éléments clés comme les charges et les équipements. Publier l'annonce sur des sites en ligne ou des plateformes spécialisées est indispensable pour toucher un large public. Pour augmenter la réactivité des contacts, des photos attrayantes et une description précise sont primordiales.
Ensuite vient la gestion des visites. Prenez le temps d'organiser des visites groupées pour maximiser l'efficacité. Lors des visites, observez le comportement des locataires potentiels, leur intérêt pour le bien, ainsi que leur sérieux. À ce stade, il est aussi essentiel de vérifier les documents nécessaires, comme les justificatifs de salaire, et de s'assurer que le candidat est en mesure de payer le loyer. Vous pouvez ainsi demander des pièces justificatives.
| Quelles pièces fournir pour un bail locatif ? Lors de la signature d'un bail locatif, les documents qu'un propriétaire peut légalement exiger du locataire sont encadrés par la loi : - Pièce d'identité : carte d'identité, passeport ou titre de séjour en cours de validité. - Justificatif de domicile actuel : quittance de loyer, attestation d’hébergement, facture d’électricité ou d’eau. - Justificatif de situation professionnelle : contrat de travail, attestation de l'employeur, carte d'étudiant, extrait Kbis pour les indépendants. - Justificatif de ressources : les trois dernières fiches de paie, dernier avis d'imposition, attestation de droits aux aides sociales. Il est illégal de demander certains documents, comme une copie de relevé bancaire, un dossier médical ou un extrait de casier judiciaire. |
La dernière étape est de sélectionner le bon locataire. Prenez en compte la candidature dans sa globalité, en vérifiant la fiabilité des informations fournies et en privilégiant un profil qui vous semble sérieux et adapté à la location de votre logement. Ce processus vous permettra de limiter les risques de loyers impayés et d'assurer une location stable.
Choix du futur locataire : les erreurs à éviter
Dans la recherche du locataire idéal, certaines erreurs peuvent être évitées dès la mise en location. Rédiger une bonne annonce est un élément clé pour dénicher les bons profils.
| Astuce : Une annonce attractive, c’est une annonce plus visible et l’assurance de recevoir plus de demandes. Déposez votre annonce sur notre plateforme en toute simplicité : vous êtes guidé tout au long du dépôt d’annonce pour n’oublier aucune information, conditions de location comprises ! En bonus : vous bénéficiez également de conseils personnalisés pour maximiser le potentiel de votre annonce. |
Un peu plus tard, au moment de choisir votre locataire, on vous suggère de ne pas imposer des conditions de location trop strictes. Cela pourrait faire fuir des candidats pourtant intéressants et allonger vos périodes de vacance locative.
| Bon à savoir : Studapart fonctionne sur le principe de la réservation en ligne. L’objectif est de sécuriser les échanges et créer un environnement de confiance entre locataire et propriétaire. Préalable à la signature du bail et à l’état des lieux, vous assurez au locataire que c’est bien lui qui emménagera dans votre logement. Bref, vous simplifiez votre gestion locative ! |
La recette miracle pour trouver un locataire fiable et se prémunir d’éventuels impayés n’existe malheureusement pas. Si des critères de sélection peuvent vous aider à trouver votre locataire, faites aussi confiance à votre ressenti ! Une relation de confiance entre locataire et propriétaire, c’est la clé pour être sûr de louer en toute sérénité.
Trouver un locataire fiable : sur quels critères se baser ?
S’il n’y a pas de guide ultime pour trouver le locataire idéal, certains critères de sélection peuvent vous guider.
1. Le profil du locataire
Vous pouvez définir à l’avance le profil du locataire idéal. Le bon candidat, c’est celui qui saura prendre soin de votre logement comme vous le feriez. Il faut donc que votre logement corresponde à ses besoins. Par exemple, si vous proposez un bien en location meublée classique, vous pourrez facilement toucher des étudiants ou de jeunes actifs à qui la location meublée conviendra parfaitement.
| Le saviez-vous ? Toute discrimination liée à l’âge, le sexe, l’apparence ou le nom, par exemple, est passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 45 000€ d’amende et 3 ans d’emprisonnement. |
2. La situation financière
Par défaut, on conseille généralement de s’assurer que le locataire gagne au moins 3 fois le montant du loyer. Dans les zones où la tension locative est plus faible, on préconise d’être plus flexible. C’est ce qu’on appelle le ratio de solvabilité.
| Le saviez-vous ? La tension locative correspond au rapport entre le volume de demandes et le volume de logements disponibles. En bref, cet indicateur permet de savoir si de nombreux locataires sont en recherche de logement dans la zone où se situe votre logement. |
Ce ratio de solvabilité peut être calculé. En immobilier, on fait un peu de maths ! Si votre mise en location fait suite à un investissement immobilier, vous êtes déjà un habitué des calculs. Pour s’assurer de la solvabilité des locataires, voici le calcul :
(Montant du loyer charges comprises / Revenus totaux du locataire) x 100 = x%
Par exemple, pour un locataire qui gagne 1800€ euros par mois et qui postule pour un appartement au loyer de 700€ avec 100€ de charges, le calcul donne :
(700 + 100) / 1800 x 100 = 44,44%
Un autre outil est à votre disposition, le calcul de la capacité locative. Il permet de déterminer si le candidat peut payer le loyer charges comprises sans se mettre financièrement en danger. Pour le calculer, il suffit de diviser son revenu annuel net par 12 puis d’appliquer un taux de 33,3%.
(Revenus annuel net / 12) / 3
Reprenons notre exemple précédent : notre locataire gagne donc 16 632€ net par an. Sa capacité locative est donc de :
(16 632/12)/3 = 462
Il pourra donc consacrer jusqu’à 462€ par mois pour se loger sans se mettre financièrement en danger.
3. Le garant
En plus de la situation financière du locataire, on vous conseille de prendre en compte la situation de son garant. Ces éléments du dossier de location sont les plus pertinents pour certains profils (étudiant, jeune actif en période d’essai…).
Il peut aussi arriver que le locataire n’ait pas de garant solide, ce qui ne veut pas dire qu’il faut ignorer ces candidats. Ce n’est pas parce que le candidat à la location n’a pas de garant qu’il ne vous apportera aucune sécurité. Le garant physique n’est pas la seule option. Les étudiants et les jeunes actifs peuvent ainsi bénéficier de la garantie Visale ou encore du Profil Garanti Studapart.
En tant que propriétaire, vous pouvez également opter pour une assurance loyers comme la garantie loyers impayés, qui vous protègera sans que le locataire n’ait besoin de garant.
Si vous souhaitez une assurance loyers impayés sans franchise ni délai de carence, vous pouvez demander la Garantie Studapart, une garantie loyers impayés qui prend en charge 96 000 € pour tous. Et depuis mai 2023, nous vous assurons gratuitement des dégradations immobilières et des dégâts mobiliers. Vous êtes couvert à hauteur de 1500€ de dégradations mobilières et 3000€ de dégradations immobilières. Louez en toute sécurité !
Quels services utiliser pour sa recherche de locataire ?
Pour la recherche de locataire, de nombreux services et solutions sont disponibles sur le marché, et il est essentiel de bien choisir celui qui répond à vos besoins spécifiques. Pour une recherche en tant que particulier, plusieurs sites proposent des annonces de location gratuitement. Ces plateformes permettent une large diffusion de l'annonce et offrent la possibilité de gérer directement les contacts et les visites.
Pour ceux qui préfèrent une solution plus encadrée, recourir à une agence immobilière peut être une bonne option. En tant qu'intermédiaire, l'agence se charge de l'ensemble du processus, de la rédaction de l'annonce jusqu'à la sélection des candidats. Elle s'assure de la bonne vérification des dossiers, garantissant un profil de locataire solvable. Toutefois, ce service implique des frais de gestion, qui peuvent peser sur la rentabilité de la location, bien que l'avantage de gagner du temps et d'assurer une sélection rigoureuse puisse en justifier le coût.
Nous vous conseillons (évidemment !) d'utiliser des plateformes en ligne spécialisées, comme Studapart. Studapart propose un service complet et gratuit pour louer votre logement, avec un conseiller dédié 6/7J et des services sur-mesure. Vous bénéficiez d'une visibilité renforcée et de garanties sécurisant vos locations, y compris contre les loyers impayés grâce à la Garantie Studapart. La plateforme représente un excellent compromis entre la gestion en direct et les services d'une agence, car elle fournit des outils pratiques pour garantir un processus sérieux et efficace !
Ces services de mise en location vous proposent une gestion complète du dossier locatif, allant de l'évaluation du candidat à la signature du bail. Déléguez une grande part du processus tout en bénéficiant d'une grande réactivité et de solutions en ligne pour vous aider à trouver rapidement un locataire fiable tout en optimisant la rentabilité de votre bien immobilier !
