Fiscalité immobilière & investissement locatif

Bien évidemment, lorsque vous investissez dans un ou plusieurs biens immobiliers, vous êtes soumis à l'impôt. Quelles sont les conditions de cette fiscalité immobilière ? En tant que propriétaire, comment optimiser votre imposition ? Quelle fiscalité s'applique aux loyers de votre bien ? Nos réponses.

 

Qu'est-ce que la fiscalité immobilière ? Définition

 

Devenir investisseur en immobilier revêt bien des avantages. Acquérir un ou des logements et les proposer à la location vous permet d'augmenter vos revenus, et ce de manière pérenne et sans réel danger, le prix de l'immobilier étant perpétuellement amené à croître partout en France. Il est pourtant important connaître les tenants et les aboutissants d'une telle démarche. La loi prévoit une imposition à divers moments, de l'acquisition de votre bien jusqu'à sa revente éventuelle, en passant par les phases plus ou moins longues de location de celui-ci. 

 

La France est par ailleurs championne du monde en matière de fiscalité prélevée aux propriétaires. Les impôts payés par les investisseurs en immobilier s'élèvent en effet à plus de cent milliards d'euros par an dans l'hexagone.

 

La fiscalité immobilière est la somme des taxes fiscales prélevées au titre de vos propriétés immobilières. 

 

1. La taxe d’habitation

 

La taxe d'habitation est un impôt local dont le montant dépend de plusieurs critères, notamment la localisation du logement et ses caractéristiques. Elle est payée annuellement par le propriétaire occupant le logement ou par son locataire. Le propriétaire investisseur qui loue son logement à un tiers n'a pas à la payer, puisque c'est le locataire qui la paiera alors à sa place. Progressivement réduite depuis quelques années, la taxe d'habitation devrait totalement disparaître en 2023.

 

2. La taxe foncière

 

La taxe foncière est aussi un impôt local dont tous les propriétaires doivent s'acquitter. À l'instar de la taxe d'habitation, on retient la situation fiscale au 1er janvier de l'année d'imposition. Cette taxe immobilière est prélevée par les collectivités territoriales, qui financent les services publics locaux. Pour évaluer le montant de la taxe foncière, on parle de « valeur locative cadastrale » du bien, c'est-à-dire que les collectivités locales appliquent un taux sur le montant du loyer évalué. Cette valeur cadastrale dépend de plusieurs paramètres (surface, état général, environnement, etc.).

 

3. L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) 

 

Anciennement appelé ISF (impôt de solidarité sur la fortune), cet impôt repose sur le patrimoine immobilier du propriétaire. Nommé impôt sur la fortune immobilière (IFI) depuis 2018, les éléments pris en compte pour le calculer ne regroupent plus : 

  • les revenus et liquidités (comptes courants, espèces…), 
  • les placements financiers (actions, obligations…), 
  • les meubles, 
  • les véhicules, 
  • les bijoux…

…mais uniquement le patrimoine immobilier ! Le propriétaire est soumis à l'impôt sur la fortune immobilière si son patrimoine dépasse 1,3 million d’euros. Cependant, le patrimoine est taxé à partir de 800 000 € selon un barème progressif allant de 0 % (jusqu’à 800 000 €) à 1,5 % (supérieur à 10 000 000 €).

 

4. Les impôts liés aux revenus locatifs

 

Si vous êtes propriétaire et que vous louez votre bien, vous êtes alors soumis à l’impôt sur le revenu, de la même manière que pour les salaires ou les pensions de retraite. En tant qu'investisseur, que vous louiez votre logement en location nue ou en location meublée, vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Seule leur appellation diffère. À savoir que les revenus générés d’une location nue relèvent de la catégorie des revenus fonciers alors que les revenus générés d’une location meublée relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cependant, et quel que soit votre cas, vous avez le choix entre deux options pour votre fiscalité : le régime micro (micro-foncier ou micro-BIC) et le régime réel.

 

5. L'impôt sur la plus-value immobilière

 

Si vous n’êtes pas exonéré lorsque vous revendez votre logement, la plus-value immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % ainsi qu’aux prélèvements sociaux à hauteur de 15.5 %. 

 

Attention, dès lors que la plus-value immobilière est supérieure à 50 000 euros, une taxe supplémentaire de 2% à 6% vient  s'ajouter.

 

Propriétaires : comment optimiser votre imposition ?

 

Les bénéfices locatifs sont imposables tout simplement car ils sont considérés comme un revenu comme un autre. En effet, si l'investissement locatif est un excellent moyen d'augmenter ses revenus, il est bien sûr soumis à diverses taxes. Il existe cependant des solutions pour optimiser son imposition. 

 

Les lois Pinel, Malraux, Denormandie, Censi-Bouvard sont autant de dispositifs qui vous permettront de diminuer votre imposition sur vos revenus immobiliers. Selon le régime et le type de bien que vous louez, vous allez avoir le choix entre différentes options d'optimisation fiscale. Les loyers perçus ne sont en effet pas imposés de la même manière selon le statut pour lequel vous optez.

 

Comment les loyers sont-ils imposés ?

 

Dans le cas où vous louez votre bien en location nue (non meublé)

 

Cela relève de la fiscalité des revenus fonciers. Deux régimes différents s'offrent à vous et vous permettent de déduire certaines charges selon vos revenus : le régime réel et le régime forfaitaire.

 

Pour le régime réel, et considérant que vos revenus fonciers dépassent les 15 000 euros par an, vous pouvez déduire les charges ou les divers frais imputables au bien en location. Idem pour les travaux, les charges de copropriété, les différentes primes d’assurance…

 

Pour le régime forfaitaire, vous devez percevoir des revenus fonciers inférieurs à 15 000 euros par an. Ainsi, tous les frais engagés pour la location bénéficieront d’un abattement forfaitaire de 30%. 

 

Dans le cas où vous louez votre bien en location meublée

 

Si en tant que propriétaire vous louez votre bien en location meublée, la fiscalité  relève de l’imposition des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon les revenus que vous percevez par votre locataire, le taux d'imposition varie beaucoup selon le dispositif fiscal adopté, que ce soit le régime micro-BIC, le régime réel d’imposition ou encore le LMNP (loueur de meublé non professionnel)

 

Le régime du micro-BIC requiert que le montant des revenus perçus ne dépassent pas 32 100 euros par an. Vous bénéficiez alors d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus immobiliers. Par exemple, si vous percevez 30 000 euros de loyers par an, vous ne serez imposé que sur 15 000 euros. 

 

Le régime réel d’imposition s'applique automatiquement pour vous si les revenus annuel dépassent ce plafond de 32 100 euros, tout en sachant que même si vous percevez moins, vous pouvez tout de même opter pour ce régime. Comme pour la location nue, vous bénéficierez de la déduction des charges et des frais liés au bien en location. Sont concernés les impôts locaux, les frais d’établissement, les frais d’entretien, les intérêts d’emprunt, les frais de gestions et d’assurances, l’amortissement du mobilier (entre 5 ans et 10 ans) et l’amortissement des locaux (à hauteur de 2% du prix d’acquisition de l’immeuble).


Le statut LMNP (location d'un bien meublé non professionnel) est un cadre fiscal avantageux car les loyers sont imposés au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour cela, vos revenus ne doivent pas excéder 23 000 euros par an.. Selon des critères précis, vous pouvez bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% grâce à la taxation en micro-BIC. Si vos revenus immobiliers totaux excèdent les 72 600 euros annuel, c'est le régime  dit "réel simplifié" qui s'applique. Il vous permet de déduire toutes vos charges (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances) dans le calcul fiscal.

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