Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

L’achat d’un bien immobilier pour la location fait de vous un véritable investisseur ! Quelle que soit votre projet, comme tout investisseur, vous voulez connaître la rentabilité de votre investissement. Bonne  nouvelle : il est possible de la calculer précisément.  Alors, comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ? Définition de rentabilité, de rendement et méthode de calcul : Studapart fait le tri pour vous aider à y voir plus clair.

 

Le rendement locatif : qu’est-ce que c’est ? Définition

 

En investissement immobilier, il  est capital de connaître la différence entre rendement locatif et rentabilité locative

  • Le rendement locatif correspond aux revenus que votre logement va vous rapporter par rapport  à son coût
  • La rentabilité intègre des indicateurs complémentaires aux revenus générés par le logement, et notamment la variation du prix du bien immobilier dans lequel vous avez investi.  

 

Plusieurs niveaux de rendement sont à prendre en compte

  • La rentabilité brute
  • la rentabilité nette de charges,
  • et la rentabilité nette-nette

 

Le saviez-vous ? Pour bien calculer le rendement locatif d’un bien immobilier, il faut le faire année par année pour tout le temps de l’investissement. En effet, les charges et encaissements diffèrent d’une année sur l’autre et influent sur le gain économique global d’un investissement

 

Détaillons ensemble ces calculs !

 

Les différents calculs de rendement

 

Quelle que soit votre projet à l’achat, vous souhaitez que votre placement génère des revenus. C’est le moment de sortir les calculatrices et de faire ensemble le calcul du rendement locatif avec quelques exemples. Pour calculer la rentabilité, le principe consiste à faire le ratio entre ce que vous rapporte le logement (ses loyers charges locatives comprises) et ce qu’il vous coûte (crédit, taxes, travaux, etc.).  

 

1. Calculer la rentabilité brute

 

Le calcul de rentabilité brute prend en compte les loyers et le prix d’acquisition (hors frais de notaire et hors coût du prêt immobilier), c’est ce qu’on appelle le rendement brut.

 

Pour l’obtenir, il suffit de diviser le loyer annuel par le prix du logement en multipliant le résultat par 100 afin d’obtenir le résultat en pourcent. La méthode de calcul est donc : 

 

Loyer mensuel x 12 / Prix d’achat x 100

 

Par exemple, pour un T2 acheté 240 000€ et loué 980€ par mois : 

 

980 x 12 / 240 000 x 100 = 4,9 

 

soit une rentabilité brute de 4,9%. 

 

La rentabilité brute est un bon premier indicateur mais ne suffit pas à mesurer tous les  facteurs.

 

2. Calculer la rentabilité nette de charge

 

Pour mieux calculer votre rentabilité, c’est là qu’intervient la rentabilité nette de charge. Elle prend en compte des facteurs complémentaires :

  • la taxe foncière, 
  • les charges non-récupérables 
  • et les frais de gestion locative

 

Ce calcul de rentabilité locative vous  permettra de vous faire une idée précise du rendement locatif en tenant compte des entrées mais  également des sorties d’argent liées à votre bien. 

 

La rentabilité nette de charges se calcule en enlevant les charges non-récupérables, la taxe foncière et les frais de gestion au loyer annuel. C’est donc : 

 

(Loyer mensuel x 12) - (Taxe foncière  + Frais de gestion + Charges annuelles) / Prix d’achat x 100

 

En reprenant l’exemple de notre T2, admettons que la taxe foncière s’élève à 700€, les frais de gestion à 10% et les charges non-récupérables à 520€. Cela donne : 

 

(980 x 12) - (700 + 1176 + 520) / 240.000 x 100 = 3,9  s

 

soit une rentabilité nette de 3,9%. 

 

Calculer la rentabilité nette-nette

 

Pour avoir une estimation réelle de votre rentabilité, il vous faudra alors faire le troisième calcul. Il prend en charge les paramètres fiscaux (impôts, dispositifs de défiscalisation, avantages fiscaux, prélèvements sociaux, etc.) en plus de  tous les paramètres précédents. De quoi avoir une idée précise et personnalisée de la rentabilité nette

 

Pour le calcul de la rentabilité nette-nette, il faut ajouter au prix du bien les droits de  mutation (en général 8% du prix d’achat), ainsi que les travaux éventuels. Les loyers doivent être  intégrés à la formule charges comprises, en tenant compte des assurances et prélèvements sociaux. Il vous faudra également tenir compte des dépenses déductibles des revenus fonciers  (intérêts du crédit immobilier, garantie loyers impayés, etc.) et imputer les dispositifs de  -défiscalisation comme le Pinel ou le Denormandie. La formule nette-nette donne donc : 

 

Loyer annuel charges comprises + Charges + Fiscalité / Prix du bien + Droits de mutation x 100

 

Notez également qu’il existe des outils en ligne permettant de faire une simulation d’un investissement locatif

 

Quel est un bon taux de rentabilité locative ?

 

Le taux de rentabilité de votre investissement dépend du rapport risque/rentabilité. Comme tout investissement, un placement au rendement attractif est rarement le moins risqué. En immobilier, cela se traduit par un risque de vacance locative plus élevé. Par exemple, les grandes agglomérations présentent un taux de rentabilité moins élevé mais le risque de carence locative y est plus faible. Investir dans ces zones vous assure de louer à n’importe quel moment  puisque de nombreux locataires sont en recherche. 

 

Côté chiffres, en 2020, c’est Grenoble qui affichait le meilleur taux de rentabilité brute avec 7,2%, suivie de Marseille avec 6,6%. Vous souhaitez en savoir plus ? Retrouvez le top 8 des villes et quartiers où investir dans notre observatoire de l’investissement locatif 2020.

 

Astuce : Vous pouvez bénéficier de certains dispositifs fiscaux qui permettent des réductions d’impôts et vont jouer sur la rentabilité finale du bien.  Les investisseurs qui touchent moins de 15.000€ par an de loyers bruts bénéficient d’un abattement  forfaitaire de 30% sur le total des loyers grâce au régime d’imposition au micro-foncier

 

La rentabilité locative d’un logement varie généralement de 2 à 7%. Ce taux va changer selon certains facteurs comme la typologie du bien, de son emplacement ou de ses caractéristiques.

 

Les facteurs qui jouent sur la rentabilité de votre bien

 

L’investissement immobilier offre toujours un très bon rapport risque/rentabilité. Certains facteurs peuvent faire augmenter ou diminuer la rentabilité de votre bien immobilier

 

Pensez à prendre en compte la typologie de votre logement

  • Les petites surfaces, comme les studios et les T1, sont plus rentables mais nécessitent plus d’attention : gestion locative, remises en état... 
  • Les grands appartements et les maisons sont moins rentables au mètre carré et sont plus sujets au risque de carence locative mais pas de vacance locative avec des profils de locataires qui s’installent souvent pour une plus longue période. Le rendement est donc moins important mais offre plus de sécurité. 
  • Le bon compromis peut être trouvé dans les T2 et T3 : le profil des locataires qui y aménagent restent souvent sur des périodes plus longues que les locataires des studios et des T1. Si vous optez pour ce genre d’achat, préférez un bien neuf, particulièrement adapté à un investissement locatif en dispositif Pinel. 

 

Psst... La carence et la vacance locatives désignent toutes deux l’absence de locataire. La vacance locative désigne la période d'inoccupation entre deux locations, la carence locative correspond à l’absence de locataire entre la première mise en location de votre logement et la signature du premier contrat de location. 

 

L’emplacement du logement aura aussi un impact sur son rendement. Un logement dans un quartier résidentiel offrira généralement un rendement plus faible mais sera plus facile à louer. A Paris, le rendement locatif brut moyen est seulement de 3% mais vous assure une valorisation sur le long-terme : l’offre y est inférieure à la demande et le foncier souvent indisponible. De quoi amplement rembourser le financement immobilier nécessaire pour l’achat et plus encore.

 

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