Prix du loyer à Bordeaux

Le marché immobilier à Bordeaux est en pleine expansion depuis plusieurs années. Avec une forte demande locative et un marché tendu, les propriétaires qui peuvent rentabiliser leur investissement locatif et réduire le risque de vacance locative. Comment fixer le prix du loyer à Bordeaux ? Découvrez toutes les informations sur l'actualité et les chiffres du marché locatif bordelais en 2025.

Combien coûte un logement à Bordeaux en 2025 ? Aperçu des loyers

Quel est le prix du loyer moyen à Bordeaux ?

En 2025, le prix du loyer moyen logement à Bordeaux, tout bien confondu*, est de 580 € dans la métropole d'après les données Studapart. En comparaison, selon l’Observatoire local des loyers, le loyer médian hors charges à Bordeaux s’établit à 12,6 € par m² pour l’ensemble du parc locatif privé (à titre d’exemple, un logement de 45 m² correspond à un loyer hors charges d’environ 570 € par mois.

La réglementation en vigueur depuis juillet 2022 fixe des valeurs de référence par arrêté préfectoral. Cette mesure vise à contenir les hausses excessives dans une métropole où 66,5% des habitants sont locataires. Le montant du loyer dépend désormais de critères précis comme la zone géographique, l'époque de construction et les caractéristiques du logement.

Le loyer moyen indiqué est une estimation basée sur l’ensemble des types de logements disponibles sur Studapart (chambre en colocation, coliving, studio, T2, T3, T4 et T5). Calcul effectué au 8 janvier 2026.

Loyer mensuel par type de logement à Bordeaux

Le prix du loyer à Bordeaux (33) dépend de plusieurs caractéristiques, dont la typologie de bien et par conséquent sa surface. Le tableau ci-dessous résume les loyers mensuels moyens et hors charges de chaque type de logement à Bordeaux centre (sans tenir compte de la proche banlieue).

Les loyers présentés correspondent à des moyennes mensuelles hors charges, calculées par typologie de logement (studio, colocation, coliving, T2 à T4), afin de refléter les écarts de surface et d’usage. Calcul réalisé au 8 janvier 2026.

Comment se porte le marché immobilier locatif à Bordeaux ?

En 2025, le marché locatif bordelais reste structurellement tendu, même si les niveaux de loyers montrent une relative stabilisation après plusieurs années de hausse. Selon les données de l’Observatoire local des loyers, Bordeaux se distingue par des loyers élevés au mètre carré, en particulier dans le parc locatif privé et dans les quartiers centraux.

Cette tension s’explique par un déséquilibre durable entre l’offre et la demande, dans une métropole attractive sur les plans universitaire, économique et culturel. Bordeaux figure ainsi parmi les grandes villes françaises où la pression locative est la plus forte, notamment pour les logements de petite surface.

Une forte demande pour les studios et petites surfaces

Ville universitaire majeure, Bordeaux accueille chaque année un grand nombre d’étudiants et de jeunes actifs, notamment autour de l’Université de Bordeaux, de Sciences Po Bordeaux et de KEDGE Business School.

Cette réalité se reflète directement dans le marché locatif :

• Les studios,
• Les chambres en colocation,
• Les appartements de type T2 (1 chambre).

Ce sont les biens les plus recherchés et les plus rapidement loués. Ces typologies affichent également les loyers au mètre carré les plus élevés, comme le montrent les données de l’Observatoire local des loyers.

Des disparités marquées selon les quartiers

Le niveau des loyers à Bordeaux varie fortement selon les quartiers et leur attractivité. Certains secteurs concentrent une demande locative soutenue en raison de leur localisation, de leur dynamisme ou de leur accessibilité :

• Saint-Michel quartier central et vivant, apprécié des étudiants et des jeunes actifs
• Les Chartrons recherché pour son cadre résidentiel et commerçant, notamment par les familles
• Saint-Pierre au cœur du centre historique, prisé pour sa proximité avec les services et la vie culturelle.

Ces disparités expliquent pourquoi les loyers peuvent varier sensiblement à typologie de logement équivalente.

Un marché encadré par la réglementation

Face à cette tension, Bordeaux est soumise depuis juillet 2022 au dispositif d’encadrement des loyers, défini par arrêté préfectoral.

Ce mécanisme fixe, pour chaque logement, un loyer de référence, un loyer de référence majoré (plafond légal) et un loyer de référence minoré, en fonction notamment :

En pratique, le loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf conditions spécifiques prévues par la réglementation.

Comment fonctionne l’encadrement des loyers à Bordeaux ?

Pour chaque logement, un plafond de loyer hors charges au m² est défini. Ce plafond correspond au loyer de référence majoré, que le propriétaire ne peut pas dépasser (sauf cas très spécifiques).

Ce dispositif s’applique à :

• Tous les baux signés ou renouvelés depuis le 15 juillet 2022,
• Les logements du parc locatif privé, vides ou meublés.

Les valeurs de loyer dépendent du secteur géographique, du type de logement, etc. Vous pouvez utiliser ce simulateur de calcul de l’encadrement des loyers de Bordeaux.

Comment est calculé le loyer de référence à Bordeaux ?

Le loyer de référence est calculé à partir des loyers réellement pratiqués sur le marché local. Ces données sont collectées et analysées par l’Observatoire local des loyers (OLL), puis utilisées par le préfet pour fixer chaque année les loyers de référence officiels.

Concrètement, le montant applicable à un logement dépend de plusieurs critères précis :

• Sa localisation (quartier / zone),
• Son type (studio, T2, T3, etc.),
• Son année de construction,
• Son nombre de pièces.

Les 3 loyers à connaître

Pour chaque logement, trois niveaux de loyers sont définis :

En pratique: le loyer hors charges inscrit dans le bail ne peut pas être supérieur au loyer de référence majoré (sauf cas très encadrés).

L’encadrement des loyers se base sur l’observation du marché locatif local. L’Observatoire local des loyers (OLL) de l’agglomération de Bordeaux communique toutes les données nécessaires du Préfet, qui s’occupe d’établir les loyers de référence. 

Indice de Référence des Loyers (IRL) : à quoi sert-il ?

L’Indice de Référence des Loyers (IRL), publié par l’INSEE, sert à réviser un loyer en cours de bail, lorsque le contrat prévoit une clause de révision.

Il permet d’ajuster le loyer une fois par an, en fonction de l’évolution de l’inflation, sans dépasser les limites légales.

Formule de calcul

Nouveau loyer = loyer actuel × (nouvel IRL / IRL du même trimestre de l’année précédente)

Les indices IRL sont mis à jour chaque trimestre et constituent la base légale de toute révision de loyer.

Le tableau ci-dessous référence les derniers indices de référence des loyers (IRL) de l’INSEE, publiés le 17 octobre 2025 pour le 3ème trimestre 2025.

Source de l’ANIL, Agence nationale pour l’information sur le logement. Le dernier IRL a été publié au Journal Officiel du 17 octobre 2025. Il s’agit de l’IRL du 3ème trimestre 2025.

Comment définir le montant du loyer ?

Même si vous êtes libre de fixer le montant de votre loyer, celui-ci doit rester cohérent avec le marché immobilier local. Pour cela, il est recommandé de comparer votre logement à des biens similaires et d’utiliser des simulateurs de loyer afin d’estimer un prix réaliste.

Un loyer trop élevé peut avoir des conséquences :

• délais de location plus longs,
• risque accru de vacance,
• moins de candidatures de locataires solvables.

L’objectif est donc de trouver un juste équilibre entre rentabilité et attractivité.

Comment réévaluer le loyer entre deux locataires ?

Entre deux locations, l’augmentation du loyer est strictement encadrée. Elle se fait principalement par l’Indice de Référence des Loyers (IRL), lorsque le contrat le prévoit.

À noter : en cas de travaux d’amélioration importants, le propriétaire peut majorer le loyer dans la limite de 15 % du coût réel des travaux.

Bon à savoir: charges locatives

Les charges locatives correspondent aux dépenses courantes liées au logement (eau, entretien des parties communes, etc.). Elles doivent être :

• Clairement définies dans le contrat de location,
• Calculées de manière précise,
• et faire l’objet d’une régularisation annuelle.

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