Encadrement des loyers : Grenoble & Biarritz ont le feu vert

C’est officiel : le feu vert a été donné pour le plafonnement des loyers à Grenoble et dans le Pays basque français. Pour les propriétaires et les locataires, cela signifie que le montant des loyers ne pourra plus dépasser un plafond fixe, valeur maximale de référence. L’objectif ? Réduire la tension du marché locatif. Alors, qu’en est-il de l’encadrement des loyers à Grenoble et de l'encadrement des loyers à Biarritz et qu’est-ce qui change en 2024 ? On vous explique.

Quelles sont les villes déjà concernées par l’encadrement des loyers ?

Instauré dans le cadre de la loi Elan (Évolution du logement, de l'aménagement et du numérique), l'encadrement des loyers limite la capacité des propriétaires à fixer des loyers au-delà d'un plafond défini, qui varie selon les quartiers et l'état du marché immobilier. 

Ce dispositif s'applique principalement dans des zones urbaines de plus de 50 000 habitants où l'offre et la demande de logements sont déséquilibrées, notamment dans les zones dites tendues. Des mesures encore plus restrictives sont en vigueur dans certaines villes comme Paris, Lille, certaines de leurs communes périphériques, et depuis juin 2021, dans les villes de la Plaine commune en Seine-Saint-Denis.

Le plafonnement des loyers est déjà en place à Lyon, Villeurbanne, Paris, Lille, Montpellier, Bordeaux et dans certaines intercommunalités de la Seine-Saint-Denis. Grenoble et le Pays basque français (y compris Biarritz, Bayonne et Saint-Jean-de-Luz) vont donc intégrer cette liste dans le cadre d'une "expérimentation" jusqu'en 2026, qui pourrait ouvrir la voie à une intégration permanente dans la législation.

Grenoble et Biarritz : pourquoi a-t-il été finalement d’appliquer l’encadrement des loyers ?

Pour appliquer l’encadrement des loyers, la municipalité candidate doit d'abord se porter volontaire, avec le soutien de sa majorité municipale. Cette mesure de contrôle des loyers ne peut s’appliquer que dans les zones très tendues, c’est-à-dire qui remplissent 4 conditions sur leur territoire :

1. un écart notable entre le loyer moyen dans le secteur locatif privé et celui dans le secteur locatif social ;
2. des loyers médians élevés ;
3. un faible taux de nouveaux logements par rapport au nombre total de logements existants sur les 5 dernières années ;
4. des perspectives limitées de production de nouveaux logements, comme indiqué dans le programme local de l'habitat, avec peu d'évolution attendue à ce sujet.

Ainsi, pour Grenoble et Biarritz, l’encadrement des loyers est un outil de prévention pour lutter contre les abus, particulièrement dans les petites surfaces. Cette mesure permet de désengorger le marché immobilier locatif et de protéger le pouvoir d'achat des résidents.

Quelles communes sont concernées par l’encadrement des loyers à Grenoble ?

Le gouvernement a récemment annoncé l'application de l'encadrement des loyers à Grenoble. Patrice Vergriete, ministre délégué au Logement, a facilité ce processus à la suite de discussions avec les élus locaux. Un arrêté préfectoral déterminant le plafond des loyers sera établi en 2024.

La métropole de Grenoble avait posé sa candidature pour ce dispositif, qui avait été initialement clôturé en 2021 puis rouvert jusqu'en novembre 2022. Après une période d'évaluation, le gouvernement a validé la demande pour un périmètre spécifique incluant Grenoble et plusieurs communes voisines : 

• Saint-Egrève
• Sassenage
• Fontaine
• Saint-Martin-D’Hères
• Seyssinet-Pariset
• Échirolles
• Le Pont-de-Claix
• La totalité des communes du Fontanil-Cornillon, La Tronche, Meylan, Domène, Murianette, Venon, Gières, Seyssins, Eybens, Poisat , Bresson, Claix et Varces-Allières-et-Riset.

L'encadrement des loyers à Grenoble Alpes Métropole durera jusqu'à la fin de l'expérimentation prévue en 2026. L'arrêté préfectoral définira les loyers de référence par catégorie de logements et par zone géographique.

Cette expérience contribuera à l'évaluation de l'expérimentation et aux discussions sur la décentralisation de la politique du logement. Elle vise à enrichir les outils des collectivités pour offrir des logements abordables, en complément de la production de logements sociaux et intermédiaires.

Quelles communes sont concernées par l’encadrement des loyers au Pays Basque ?

Après une attente de près d'une décennie, Grenoble a obtenu le feu vert pour instaurer le plafonnement des loyers. Cette annonce d’encadrement des loyers à Biarritz a été faite par le ministère chargé du Logement le 20 novembre. 

Ainsi, un décret permettra bientôt d'encadrer les loyers pour limiter leur augmentation et protéger le pouvoir d'achat des locataires. Eric Piolle, maire de Grenoble, a salué cette décision, rappelant que la ville avait déjà formulé cette demande en 2014 (sans succès à l'époque car le gouvernement avait estimé que le marché immobilier local n'était pas suffisamment tendu).

L'application effective de cette mesure nécessitera un arrêté préfectoral en 2024, fixant les loyers maximaux. En complément, environ 20 communes avoisinantes adopteront également ce dispositif. 

Les communes concernées sont : 

• Ahetze
• Anglet
• Arbonne
• Arcangues
• Ascain
• Bassussarry
• Bayonne
• Bidart
• Biriatou
• Boucau
• Ciboure
• Guéthary
• Hendaye
• Jatxou
• Lahonce
• Larressore
• Mouguerre
• Saint-Jean-de-Luz
• Saint-Pierre-d'Irube
• Urcuit
• Urrugne
• Ustaritz
• Villefranque

Comment se calcule concrètement l’encadrement des loyers ?

Pour vérifier si votre loyer est plafonné, utilisez un simulateur d’encadrement des loyers en entrant les informations suivantes : 

• adresse ;
• type de location (vide ou meublé) ;
• nombre de pièces ;
• date de construction ;
• surface ;
• si c'est une maison ou un appartement pour certaines villes. 

Ensuite, en fonction de toutes ces données, vous obtiendrez 3 informations : 

1. un loyer de référence ;
2. un loyer minoré de 30 % ;
3. un loyer majoré de 20 % (le maximum autorisé).

Ces montants, hors charges, sont calculés par m²/mois. Le loyer final doit se situer entre le loyer minoré et le loyer majoré. Pour obtenir le loyer total hors charges, multipliez le loyer de référence majoré par la surface habitable du logement. Ce plafonnement s'ajoute à l'encadrement du loyer à la relocation. 

Encadrement des loyers : quid du complément de loyer ?

À propos de l’encadrement des loyers à Grenoble et Biarritz, il y a une dernière chose importante à savoir : la loi autorise le dépassement du plafond de loyer à travers un "complément de loyer", une option qui reste toutefois peu détaillée par la législation. 

C'est une somme ajoutée au loyer de base ou loyer de référence majoré, qui s'applique pour des logements offrant des caractéristiques particulières de localisation ou de confort, non incluses dans la détermination du loyer de référence. La loi n'énumère pas précisément ces caractéristiques, mais elles doivent être significatives (grande terrasse, vue exceptionnelle, équipements de luxe, jardin rare dans le quartier, etc.).

Le montant du complément de loyer n'est pas fixé par la loi et doit être raisonnable par rapport au loyer de base. Il doit être mentionné dans le bail mais sans détail pour chaque caractéristique.

À savoir que depuis le 18 août 2022, il est interdit d'appliquer un complément pour les logements de qualité médiocre (par exemple, avec des sanitaires sur le palier, mauvaise isolation, problèmes d'humidité). Il est également interdit pour les logements classés F ou G dans le diagnostic de performance énergétique, afin de combattre les passoires énergétiques.

Contrôle des loyers : quels bénéfices et recours pour les locataires

L’encadrement des loyers ayant pour objectif de faciliter l’accès au logement et de préserver le pouvoir d’achat des locataires, les municipalités mettent en place de nombreux outils pour permettre justement à ces locataires de vérifier que leur loyer respecte bien ces règles.

Pour un bail locatif signé après le 1er juillet 2019 et en cas de dépassement des limites réglementaires, le locataire peut contacter la préfecture, qui interviendra ensuite auprès du propriétaire. Le préfet peut exiger la mise en conformité du bail et le remboursement des sommes excessives. 

Les baux signés avant le 1er juillet 2019 ne sont pas soumis à cette réglementation. Cependant, les locataires peuvent toujours négocier une réduction de loyer avec leur propriétaire. Si le propriétaire refuse, le locataire a la possibilité de résilier le contrat. Dans ce cas, pour toute nouvelle location, le propriétaire devra se conformer à l'encadrement des loyers.

Quels risques pour les propriétaires qui ne respectent pas l’encadrement des loyers à Grenoble et Biarritz ?

Pour garantir le respect de l'encadrement des loyers à Grenoble et Biarritz, des sanctions sont prévues et les municipalités encouragent les locataires à être attentifs. Pour les propriétaires en infraction, le préfet ou la mairie peut demander de réduire le loyer et de rembourser le montant excédentaire au locataire. 

En cas de refus du propriétaire, celui-ci risque une amende administrative pouvant s'élever à 5 000 € pour un individu et 15 000 € pour une entité juridique comme une SCI. Le locataire a également le droit d'entamer une procédure judiciaire pour obtenir une réduction de loyer. 

La mairie de Paris, par exemple, a lancé un site internet qui permet de vérifier la conformité du loyer et facilite le signalement d'un loyer excessif. Si le signalement est justifié, la mairie envoie une mise en demeure au propriétaire pour qu'il ajuste le loyer et rembourse l'excédent, pouvant remonter jusqu'à 3  ans. Si le propriétaire ne se conforme pas, il est passible d'une amende de 5 000 €.

D'autres municipalités, dans le même esprit que Paris, sont ou seront proactives pour s'assurer que les propriétaires respectent les règles d'encadrement des loyers !

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Encadrement des loyers Grenoble et encadrement des loyers Biarritz : ce qu’il faut retenir

L’encadrement des loyers à Grenoble et l’encadrement des loyers à Biarritz sont des mesures attendues et réclamées depuis de nombreuses années par ces métropoles. Ce plafonnement devrait permettre de réduire la tension locative du marché et permettre aux habitants (surtout les locaux !) de mieux se loger, particulièrement durant cette période d’inflation où le pouvoir d’achat est mis à mal. Les mesures devraient être appliquées dès 2024.