Loi Carrez : qu'est-ce que c'est ?

Connaître la superficie de son logement en loi Carrez est indispensable si vous cherchez à vendre votre logement en copropriété.

A quoi correspond la superficie loi Carrez ? Comment la calcule-t-on ? Quels sont les cas de figure où il est obligatoire de communiquer cette information ?

Studapart vous explique tout sur la loi Carrez.

Comment fonctionne la loi Carrez ?

La loi Carrez (loi n°96-1107 du 18 décembre 1996) est une méthode de calcul de la superficie privative d’un logement en copropriété.

L’objectif de cette loi ? Améliorer la protection des acquéreurs de lots de copropriétés, en empêchant le vendeur de surestimer la surface du logement dans l’acte de vente.

Le fonctionnement de la loi Carrez est le suivant : tous les espaces clos et couverts d’au moins 8 m² au sol, et d’au moins 1,80 m de hauteur sous plafond, sont pris en compte.

• Les sous-sols, greniers, combles, vérandas, loggias, etc. sont à intégrer dans le calcul de la surface, tant qu’il s’agit bien d’espaces fermés, respectant la hauteur sous plafond minimale.
• En revanche, les balcons, terrasses, caves et parkings n’entrent pas dans le calcul de la superficie avec la loi Carrez.

Seuls les espaces privatifs sont intégrés au calcul : les espaces dont vous avez la jouissance, mais qui sont communs à plusieurs copropriétaires, ne comptent pas.

Comment calculer la surface loi Carrez ?

Comme nous l’évoquions plus haut, le calcul d’une surface avec la loi Carrez s’appuie sur la surface de plancher. Ses subtilités sont les suivantes :

• Il ne faut pas compter les murs et cloisons, les gaines, les marches, les cages d’escaliers, ni les embrasures de portes et de fenêtres.
• Il ne faut pas non plus intégrer les surfaces extérieures non couvertes : par exemple une terrasse ou un balcon.
• Les surfaces inférieures à 8 m² et les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m sont également exclues du calcul.
• Les espaces impropres à l’habitation n’entrent pas non plus dans la notion de superficie privative.

Quelle est la différence entre surface habitable et surface loi Carrez ?

La surface habitable et la surface loi Carrez sont des notions assez proches, mais elles se distinguent sur plusieurs points :

• La principale différence tient à l’aménagement des espaces : la superficie habitable retient seulement les espaces aménagés et pouvant être directement occupés. Ainsi, les combles non aménagés ne rentrent pas dans la superficie habitable,  même si leur hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m). La définition de la superficie en loi Carrez est plus étendue puisque l’ensemble des espaces clos et couverts de votre logement compte.
• La surface habitable doit obligatoirement être précisée pour la mise en location d’un logement. La surface loi Carrez en revanche se calcule seulement dans le cadre de la vente d’un logement en copropriété.

On vous explique tout sur la surface habitable et son champ d’application dans notre article.

Qui est concerné par la loi Carrez ?

La loi Carrez est obligatoire pour :

• toutes les ventes immobilières d’un logement en copropriété : copropriétés verticales (appartements dans un immeuble) et copropriétés horizontales (maisons dans un lotissement) ;
• à partir du moment où celui-ci fait au moins 8 m² : il n’est donc pas nécessaire de fournir le métrage pour les garages, caves, parkings, etc.

L’information de la superficie privative Carrez doit donc être retrouvée dans : la promesse unilatérale de vente, le compromis de vente, et l’acte authentique de vente.

Dans l’annonce immobilière d’un bien à louer, et le bail d’habitation associé, c’est la surface habitable qui doit être précisée.

Pour connaître les autres informations à faire figurer dans le contrat de location de votre logement, rendez-vous sur notre article dédié.

Quand réaliser un diagnostic loi Carrez ?

La réalisation d’un diagnostic loi Carrez en bonne et due forme, par un professionnel, n’est pas une obligation légale : vous pouvez tout à fait procéder au calcul vous-même.

Ceci étant dit, passer par un professionnel, en plus de vous assurer d’avoir un relevé précis de la superficie privative, offre la perspective d’une protection en cas de contestation ou de litige.

Par ailleurs :

• Si la superficie loi Carrez est absente de l’acte de vente : l’acheteur peut engager une action en nullité de la vente. Il a pour cela un délai de 1 mois à partir de la signature de l’acte de vente. C’est un cas rare, mais qui peut arriver.
• En cas d’erreur sur la surface annoncée : la marge d’erreur tolérée par la loi est de 5 % au bénéfice du vendeur. Au-delà de ces 5 %, l’acheteur peut se retourner contre vous et demander une diminution du prix de vente, proportionnelle au nombre de m² manquants. Les frais de notaire seront également re-calculés à l’aune du nouveau prix de vente. L’acheteur a un délai de 1 an à compter de la signature de l’acte de vente pour faire cette demande.

À présent que vous connaissez tout de la surface habitable et de la loi Carrez, n’hésitez pas à effectuer votre diagnostic Loi Carrez pour vous protéger et vous assurer un relevé précis.

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