Propriétaire : comment fixer le prix d’un loyer ?

Au moment de la première mise en location de votre logement, vous vous retrouvez face à une étape essentielle :  la définition du montant du loyer. Entre l’emplacement, la superficie, la situation du bien ou la loi, les critères à prendre en compte sont nombreux. Alors, comment fixer le prix du loyer ? Studapart vous aide à y voir plus clair.

Fixer le prix du loyer : proposer un prix juste

Fixer le prix juste est primordial pour vous assurer de louer et pour maximiser la rentabilité de votre investissement locatif.  Si vous êtes bien sûr libre de fixer le loyer pour votre logement, un loyer avec un montant trop élevé ou trop bas attirera moins de candidats. 

Si votre loyer est trop élevé, vous risquez de recevoir peu de demandes. Et pour cause : la location occupe une grande place dans le budget d’un locataire. Difficile pour lui de faire une concession sur le prix du loyer. Avec un loyer trop haut, vous vous exposez aussi à des risques d’impayés plus élevés.

Si votre loyer est trop bas, le résultat sera identique : vous risquez de faire face à un manque de demande. Une annonce pour un logement de qualité avec un loyer en dessous des prix du marché est souvent signe d’une arnaque.

Fixer le loyer juste est donc la clé pour louer son bien rapidement. On vous explique comment fixer le prix de votre loyer.

Comment déterminer le prix d’un loyer ?

Fixer le montant de vos loyers peut sembler compliqué mais de nombreux éléments déjà à votre disposition peuvent vous aiguiller. Ensemble, décortiquons-les !

Critère 1 : La superficie

Logique nous direz vous, mais il ne faut pas l’oublier ! Pour calculer le prix du loyer, il est indispensable de prendre en compte la surface et le nombre de pièces de votre logement. Le loyer est toujours calculé en fonction des ces indicateurs.

Critère 2 : L’état général du logement et son environnement

La qualité du logement et son environnement sont des critères importants. Si votre logement est bien aménagé et sans travaux à prévoir, situé dans un bâtiment correctement entretenu, avec un gardien, un ascenseur : votre prix de location peut se situer dans la fourchette haute du marché. Pensez aussi à mettre en avant les plus de votre logement : un espace extérieur privatif ou encore une place de parking peuvent aussi justifier un loyer du logement plus élevé. Le niveau de performance énergétique a son rôle à jouer puisqu’un logement moins énergivore, c’est aussi un logement qui générera moins de frais pour le locataire.

Critère 3 : Le type de bail de location

Proposez-vous une location meublée ou une location non meublée ? La réponse à cette question vous donnera un indicateur supplémentaire : le loyer d’une location meublée est toujours plus élevé que celui d’une location nue. Côté propriétaire, cela permet de couvrir les frais d’ameublement et d’équipement du logement, mais aussi les dégradations et l’usure normale. Côté locataire, un logement clé en main justifie un loyer plus élevé. En bref, c’est un combo gagnant !  

Critère 4 : La localisation du logement

La ville et le quartier dans lesquels se situe votre logement ont aussi un impact sur le prix. Les moyennes des prix au mètre carré dans les villes peuvent être trouvées facilement dans les observatoires des loyers. Gardez aussi en tête qu’au sein d’une ville, les prix peuvent beaucoup varier. La proximité avec le centre-ville ou la présence de transports en commun proches du logement sont ainsi des indicateurs clés. 

Grâce à ces éléments, vous pouvez chercher des annonces similaires à la vôtre sur les sites d’annonces en ligne. Vous pourrez ainsi mieux connaître le marché immobilier dans votre zone, et donc fixer un prix du loyer cohérent. Pour vous aider, vous pouvez aussi faire une simulation de loyer. Avec une recherche Google, vous trouverez facilement un simulateur pour fixer au mieux le montant du loyer au moment de la mise en location de votre logement. A noter qu’un bon simulateur prend en compte les “quelques” lois à respecter.

Les lois à respecter

Si vous avez investi dans un bien immobilier encadré par la loi Pinel, vous devez respecter un plafond de loyer fixé selon la zone dans laquelle se situe votre logement.

Pour fixer le loyer de votre location, vous multipliez donc ce prix indicatif par le nombre de mètres carrés de votre logement : c’est ce qu’on appelle un coefficient multiplicateur. Psst… Ce coefficient est révisé tous les 1er janvier.

L’encadrement des loyers (ou plafonnement des loyers), destiné à freiner la hausse des loyers dans les zones tendues, fait son retour en force et peut à première vue vous inquiéter. Ensemble, levons ces inquiétudes.

L’encadrement des loyers à Paris

A Paris, pour les baux signés depuis le 1er juillet 2019, en plus de respecter l'encadrement des loyers à la relocation, le loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré (+30% du loyer de référence médian). Le carte interactive officielle est votre meilleure alliée pour fixer votre loyer à Paris.

L’encadrement des loyers à Lille

Le mécanisme qui s’applique à Lille est similaire à celui appliqué à Paris : le loyer ne doit pas dépasser un certain plafond et se combine avec l’encadrement à la relocation depuis le 1er mars 2020. Pour faire une simulation de votre loyer à Lille, un site internet dédié est à votre disposition.

L’encadrement des loyers à Lyon

Vous ne serez pas surpris d’apprendre que les mêmes conditions s’appliquent à lui. Encore une fois, un simulateur officiel existe pour vous aider à fixer le prix du loyer pour votre logement.

Où trouver les loyers de référence ?

L’IRL (indice de référence des loyers) est revu et communiqué chaque année par l’INSEE.

Les loyers de référence de l’encadrement des loyers sont définis par arrêté préfectoral selon les critères mentionnés plus haut : le type de location (location meublée ou location non meublée), la superficie du logement et l’époque de construction du bien immobilier.