Quels sont les risques d'une sous-location ?

La sous-location se pratique beaucoup dans le milieu étudiant. Attention à bien respecter la législation et de ne rien cacher sur ce domaine à votre loueur.

 

L’appartement que vous louez est assez grand pour accueillir une autre personne ? Vous estimez que partager les frais de location fera le plus grand bien à vos finances ? Vous partez en vacances et vous aimeriez bien ne pas payer un loyer alors que vous n’occupez pas l'appartement ? Bref, vous aimeriez bien sous-louer votre logement... 

 

La sous-location est une pratique assez répandue en France, notamment dans les milieux étudiants. Mais elle n’est pas toujours bien vue dans le monde de l’immobilier car elle peut parfois frôler l'illégalité. Il faut donc faire les choses très prudemment avec deux règles de base : bien se renseigner sur les lois dans le domaine et être au clair avec votre loueur.

 

Qu'est-ce qu'une sous-location ?

 

Une sous-location est définie comme telle quand le locataire loue lui-même le logement à une autre personne. Il y a deux formes de sous-location :

  • celle où le locataire principal s’absente plusieurs semaines et propose à une tierce personne d’occuper le logement vacant, 
  • celle où le locataire principal partage son espace de vie avec un autre locataire, sous la forme d’une colocation.

 

La notion de sous-location est établie lorsque le sous-locataire donne régulièrement de l’argent au locataire principal pour bénéficier de son logement. Il faut donc que soit établi, entre le locataire et le sous-locataire, un contrat de sous-location, lequel sera porté à la connaissance du loueur. 

 

Le locataire principal recueille l’argent perçu par la sous-location et continue de payer le loyer qu’il doit au loueur. Si le sous-locataire venait à payer directement auprès du propriétaire, cette sous-location se transforme en colocation, ce qui n’est plus la même chose. Il y a souvent confusion entre les deux termes et on vous recommande de bien en saisir les différences.

 

On ne parle pas de sous-location si vous logez quelqu’un chez vous gratuitement. Pour rappel, la loi impose que vous occupiez un logement au moins huit mois sur douze pour que vous soyez considéré comme le locataire principal.

 

Si elle est pratiquée conformément à la loi, la sous-location présente de nombreux avantages :

  • le locataire principal amortit le coût de son loyer,
  • le locataire principal peut s’absenter quelques semaines sans avoir à payer un logement qu’il n’occupe pas (il peut en outre y laisser ses affaires),
  • le logement reste occupé en cas d’absence, ce qui atténue les risques de cambriolage
  • le loueur continue de percevoir des loyers même pendant l’absence de son locataire
  • le sous-locataire dispose d’une solution provisoire en cas d'urgence,
  • le sous-locataire peut bénéficier des APL et autres aides au logement si un contrat de location a été établi avec le locataire principal, avec l’accord du loueur.

 

La sous-location est-elle légale ?    

 

La sous-location est une pratique parfaitement légale et encadrée par la loi. L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévient : "Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.". Pour dire les choses de manière plus positive : une sous-location doit se faire avec l’accord écrit du loueur. Celui-ci est notamment en droit de fixer le montant du loyer du sous-locataire. 

 

Si votre sous-location n’est pas signalée à votre propriétaire, celui-ci est en droit de résilier votre bail et de mettre fin à la location. Il peut également demander des dommages et intérêts. Le plus sage, quelle que soit la situation, est d’informer le loueur et de ne rien entreprendre sans son accord. Bien des conflits sont évités par la dialogue. 

 

Bien entendu, le loueur est libre d’accepter ou refuser une sous-location. Généralement, à moins qu’il soit un professionnel de l’immobilier, le loueur ne connaît pas forcément bien la législation sur ce point. Il craint dès lors de tomber dans l’illégalité, ou du moins dans d’inextricables complications. 

 

Ainsi si vous souhaitez faire une demande de sous-location à votre loueur, informez-vous bien sur les lois. Vous pourrez les remonter au loueur et vous le rassurerez sur la légalité de la démarche. Rappelez-lui que la sous-location est légale s'il donne son accord par écrit et qu’il fixe lui-même le montant de cette sous-location. Le montant de la sous-location doit rester proportionnel à ce qu’il accorde au locataire principal. Il ne restera plus qu’à ajouter une clause dans votre contrat de location.

 

La sous-location présente des risques pour le locataire    

 

La sous-location présente des risques pour le locataire si celle-ci s’est établie sans l’accord du loueur. Il y a d’abord l’aspect purement légal qui permet au loueur de vous expulser, vous et votre sous-locataire, lorsqu’il découvre le pot-au-rose.

 

La sous-location non déclarée peut également tourner au vinaigre si le sous-locataire décide de ne plus respecter les règles du jeu. Il vous sera difficile de l’attaquer en justice le jour où il décide de ne plus payer sa part de loyer, ou s’il commet des dégradations dans le logement. Le sous-locataire peut également quitter sa sous-location du jour au lendemain, sans préavis et sans payer ce qui vous reste dû. Dans bien des cas, dans une situation illégale, le sous-locataire se trouve dans une position favorable. Il est en mesure de faire jouer un rapport de force en menaçant par exemple de dénoncer la situation. 

 

C’est pourquoi il est important de s’assurer que la sous-location se déroule en toute légalité, en obtenant un accord écrit du loueur. Les règles sont fixées par écrit, tout comme le montant du sous-loyer. Dans bien des cas, le loueur ne souhaite pas se compliquer la vie avec plusieurs demi-loyers. Il préférera nettement recevoir un seul loyer complet et de laisser les calculs au locataire principal, du moment que tout soit réalisé dans le respect des lois.

 

Propriétaires : comment prouver une sous-location illégale ?

 

Il est difficile pour un propriétaire de constater une sous-location illégale. Il n’est en effet pas interdit à un locataire de recevoir du monde dans son logement, y compris pour plusieurs jours ou plusieurs semaines. Le propriétaire n’a même pas à intervenir s’il constate qu’un conjoint ou un membre de la famille s’est installé dans la location. Ce dernier peut même ajouter son nom sur la boîte aux lettres ou l’interphone en toute légalité.

 

Tant que le propriétaire n’a pas la preuve que le partage de son logement est monnayé, il lui est impossible d’agir. Même s’il y a partage des frais entre les occupants, la loi ne considère pas qu’il s’agit d’un loyer à proprement parler. Nous ne sommes donc pas dans le cas d’une sous-location. 

 

Dans le cas où il constate que le logement est durablement occupé par une autre personne que le locataire avec qui il avait établi et signé le contrat de location, le propriétaire peut faire intervenir un huissier de justice. L’homme de loi pourra à lui seul constater la légalité ou non de la sous-location.

 

Ce qu’il faut retenir pour une sous-location

 

En conclusion, il est tout à fait possible de louer son logement à un sous-locataire. Vous devez vous souvenir que la sous-location n’est pas illégale, mais elle répond à une obligation très stricte : elle doit être réalisée avec l’accord écrit du propriétaire loueur. 

 

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