Les statuts et régimes fiscaux en meublé

La fiscalité est plus avantageuse pour les biens meublés que pour les biens nus.

Quand vous louez un logement meublé, vous déclarez vos revenus locatifs comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme revenus fonciers. Vous êtes donc considéré comme une entreprise. Cela signifie que, selon le régime pour lequel vous optez, vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire sur les revenus déclarés, ou bien déduire la plupart des charges des loyers encaissés. Votre base imposable est en conséquence nettement plus faible qu’elle ne le serait pour un bien loué nu.

Si le montant des loyers charges comprises que vous percevez ne dépasse pas 70 000€, vous êtes soumis au régime d’imposition forfaitaire micro-BIC. S’il dépasse ce montant, vous êtes soumis au régime réel.

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Il existe un cas particulier pour les gîtes ruraux, les meublés touristiques et les chambres d’hôtes : les revenus issus de ces locations bénéficient du régime forfaitaire pour des revenus annuels qui vont jusqu’à 170 000€ avec un abattement forfaitaire de 71% et non 50%.

LMNP & LMP

En tant que bailleur d’un bien meublé, vous pouvez avoir deux statuts différents : loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP).

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Même si vos revenus sont classifiés comme des bénéfices industriels et commerciaux, les statuts de LMNP et de LMP vous permettent d’agir en nom propre et non sur le compte d’une société. Vos revenus ne sont pas bloqués dans le compte d’une société, vous n’avez pas besoin de payer des impôts pour en bénéficier.

Vous avez un statut de LMNP si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 70 000€. Avec ce statut, vous avez deux options : soit vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes (forfaitaire), soit vous diminuez vos recettes imposables en y déduisant des charges et apposant des amortissements (réel).

Si vous avez un statut de LMP, la déduction porte sur vos revenus globaux : c’est plus avantageux, mais les règles à respecter sont plus strictes. Pour être LMP, vous devez :

  • Avoir des revenus locatifs annuels issus de votre logement meublé supérieurs à 70 000€.
  • Ces recettes doivent représenter au moins la moitié des ressources du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.
  • Vous devrez aussi vous inscrire au Registre du commerce et des sociétés en qualité de LMP.

Le statut LMP présente 3 avantages : l’imputation des déficits, le passage au régime des plus-values professionnelles et non immobilières lors de la cession (exonération totale ou partielle si elles dépassent les 90 000€), et la non-application de l’impôt sur la fortune immobilière pour les biens loués avec un statut LMP.

Micro-BIC & réel

Que vous ayez un statut de LMP ou de LMNP, vous pouvez choisir entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC et le réel.

Le micro-BIC consiste à fixer forfaitairement le montant des charges déductibles par l’application d’un abattement de 50% (qui couvre l’ensemble des frais et charges déductibles) sur les recettes déclarées. Vous êtes donc imposé de la moitié de vos recettes.

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Pour bénéficier du régime micro BIC, vous devez renseigner le formulaire administratif appelé "déclaration n° 2042 C".

Si vos recettes dépassent 70 000€ par an, vous êtes au réel. Avec le régime réel, vous déduisez dans un premier temps le montant réel des charges (travaux, cotisations sociales…) de vos recettes locatives. Vous créez du déficit qui s’impute sur vos revenus globaux, réduisant votre imposition. Dans un second temps, vous appliquez aussi un système d’amortissement, qui vous permet de déduire du loyer une partie du prix d’acquisition du logement. Ce sont donc non plus les charges réelles qui sont déduites de vos recettes mais les amortissements cumulés. Les amortissements ramènent les recettes à 0 et ne sont ainsi plus imposables.

Quelque soit le montant de vos recettes locatives, il est en fait toujours plus avantageux d’opter pour le régime réel, car vous comptabiliserez l’amortissement du bien en charges, qui sont soustraites à votre imposition pendant des années. Sont aussi déduits de l’imposition les intérêts et amortissements d’emprunts, les taxes foncières et autres charges. Ainsi, vous êtes en déficit d’un point de vue comptable, mais votre trésorerie n’est pas affectée.

Quelles taxes ?

En tant que loueur en meublé, les bailleurs sont redevables de certaines taxes :

  • La Contribution Économique Territoriale, qui est imposée pour les activités professionnelles non salariées. Les bailleurs louant en meublé sont considérés comme des entreprises, d’où l’application de cette taxe.
  • La taxe foncière, qui s’applique à tous les propriétaires de biens immobiliers au premier janvier de l’année en cours. L’avis d’imposition à la taxe foncière vous est adressé à la fin de l’été, et le délai indiqué (30 jours en général) pour vous en acquitter est indiqué sur l’avis.
  • Les prélèvements sociaux auxquels sont soumis les bénéfices industriels et commerciaux, comme la Contribution Sociale Généralisée, le prélèvement social et la Contribution au Remboursement de la Dette Sociale.

Et, dans certains cas particuliers, vous pouvez être redevable de taxes supplémentaires :

  • La taxe de séjour : si votre bien se situe dans une station classée ou une commune touristique, il peut arriver que le conseil municipal l’ait instaurée. Elle s’élève à entre 0,20€ et 1,50€ par personne et par nuit, et est récupérable auprès du locataire.
  • Si vous louez un bien dont la surface est inférieure ou égale à 14m2 dans une zone tendue, vous pouvez être soumis à la taxe sur les micro-logements.