Réaliser un investissement locatif à Paris

Faut-il investir dans l’immobilier locatif à Paris ?

L’investissement locatif à Paris est réputé pour être une valeur sûre. Avec un marché immobilier tendu et une forte demande locative, les loyers sont élevés dans la capitale française, avec une très forte liquidité des biens pour une future revente. Est-il encore intéressant d’investir dans l’immobilier en Île-de-France en 2023 ? Découvrez notre guide complet sur l’investissement locatif parisien, avec les chiffres clés de 2023 et les meilleurs quartiers où acheter.

Comment se porte le marché immobilier locatif à Paris ?

Un marché stable et dynamique

Après une légère baisse des prix immobiliers suite aux périodes de confinement et la crise sanitaire, l’année 2022 a été marquée par un rebond de l’inflation et la pierre s’est présentée comme une valeur refuge pour les français. Paris ne fait pas exception : le marché immobilier parisien reste très dynamique, avec peu de vacance locative. D’après l’INSEE, l’Île-de-France fait partie des régions où la proportion de logements vacants est la plus faible, avec seulement 6,5 % en 2018.

Peu de vacance locative

Réaliser un investissement locatif à Paris signifie investir dans une ville à très forte tension immobilière, où le rapport de force penche nettement en faveur des propriétaires. La demande locative à Paris est très élevée puisque la Ville Lumière compte près de 62 % de locataires d’après l’INSEE. Un propriétaire trouvera donc facilement un locataire pour son bien. Les locations concernent principalement les petites surfaces puisque 78,1 % des logements occupés à titre de résidence principale sont des appartements de 1, 2 et 3 pièces.

Le prix moyen au m2 à Paris est de 30 € en juin 2023. Le loyer moyen d’un appartement meublé est de 1 725 € contre 1 599 € pour un appartement non meublé.

Les indicateurs démographiques et économiques prouvent que Paris reste une ville attractive, avec un environnement économique dynamique et des locataires solvables puisque le taux de chômage est plus faible à Paris qu’ailleurs en France.

Une rentabilité locative moyenne de 5,2%

Les prix d’achat à Paris sont les plus élevés de France : il faut compter plus de 200 000 € pour un studio. Avec ce coût d’entrée important, Paris n’est cependant pas la meilleure ville pour rentabiliser rapidement son investissement locatif. Les loyers élevés permettent tout de même aux propriétaires de s’y retrouver en termes de rentabilité avec un taux rentabilité brute moyen de 5,2 %. 

L’investissement locatif à Paris reste une valeur sûre dans la mesure où vous n’aurez jamais aucune difficulté à louer votre logement. Même si de nombreux Parisiens ont quitté la capitale pour d’autres villes de France après la crise sanitaire, la pénurie de logements à Paris reste une réalité. Le risque de vacance locative est donc quasi-nul, avec un faible taux d’impayés de 1,3 %. Acheter à Paris est considéré comme un investissement locatif sûr malgré la conjoncture du marché.

L'encadrement des loyers à Paris

Point très important dont il faut tenir compte avant de réaliser un investissement locatif à Paris pour calculer votre rendement locatif : la capitale fait l’objet d’un encadrement des loyers depuis le 1er juillet 2019. Le dispositif a été mis en place pour stabiliser les loyers parisiens sur la base d’un loyer de référence. Ce dernier dépend de plusieurs éléments, dont l’emplacement du bien, le nombre de pièces et le type de location. 

En tant que propriétaire, votre loyer ne peut dépasser 20 % de ce loyer de référence.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Paris ?

Paris (75) présente de nombreux atouts en termes d’attractivité locative et d’investissement immobilier. 

Paris est l'une des villes étudiantes les plus dynamiques au monde : à Paris, les petites surfaces sont les plus rentables. Et justement, Paris se positionne comme la 7e ville étudiante au monde ! Si vous avez un studio ou un appartement T1 ou T2, vous n’aurez aucun mal à trouver des étudiants ou des jeunes actifs pour le louer.

Un dynamisme économique hors pair : Paris concentre les sièges sociaux de beaucoup de multinationales, avec une position de leader de l'innovation. Les professionnels et salariés cherchent à résider à côté de leur lieu de travail, ce qui constitue une réelle opportunité. 

Une ville au cœur de l’Union Européenne : avec 3 aéroports internationaux, 7 gares de TGV, 14 lignes de métro et 5 lignes de RER, Paris est extrêmement bien desservie pour se déplacer dans les capitales européennes et dans le monde entier.

Des possibilités de plus-values : la tendance à la hausse des prix de l'immobilier vous garantit de réaliser une plus-value importante à la revente de votre logement. 

Des opportunités de défiscalisation : à Paris, vous pouvez également facilement investir dans le neuf, notamment dans des programmes immobiliers en proche banlieue. La petite couronne se situe en zone A Bis, éligible en loi Pinel. Cette zone géographique regroupe Paris, les Yvelines, les Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne et le Val-d'Oise. Pour un bailleur, elle détermine le droit à une réduction d’impôt et les plafonds des loyers dans le cadre du dispositif Pinel.

Où investir à Paris en 2023 ?

Dans Paris intra-muros

Même s’ils jouissent d’une belle aura, il n’est pas forcément conseillé d’investir dans les quartiers chics de Paris, surtout si vous avez pour projet d’investir dans une location meublée de petite surface. Les arrondissements luxueux (5, 6, 7, 8, 15, 16) sont plutôt adaptés aux investisseurs qui privilégient une logique patrimoniale, c’est-à-dire qui accordent une attention particulière à la facilité de revente d’un bien. Un vendeur trouvera toujours très facilement des acquéreurs fiables de par la réputation de ces arrondissements cotés.

Pour votre investissement locatif à Paris, nous conseillons davantage les quartiers en expansion avec des prix immobiliers plus accessibles, comme le 18e, le 19e ou le 20e arrondissements. On les surnomme le “triangle d’or” puisque la demande est très élevée alors que les loyers sont encore attractifs. Le cadre de vie est très apprécié puisque ces arrondissements se situent à côté de lieux emblématiques comme Montmartre, les Buttes-Chaumont, le parc de la Villette ou le cimetière du Père Lachaise. Ces arrondissements en devenir offrent de bonnes rentabilités locatives 

En couronne parisienne

Lorsqu’on parle d’investissement locatif à Paris, il faut aussi considérer la petite couronne parisienne. En effet, la proche couronne parisienne propose des prix au mètre carré plus accessibles, toujours avec une forte demande. La cible est simplement différente puisque les locataires de banlieue parisienne seront principalement de jeunes actifs, de jeunes couples et des familles.

Nous vous conseillons de vous renseigner sur la proximité des lignes de métro et de RER et d’étudier le tracé du projet Grand Paris Express et des nouvelles gares pour identifier les secteurs qui vont prendre de la valeur dans les années à venir. Voici les principales villes où il est intéressant d’investir en Île-de-France : 

• Saint-Denis (93)
• Bobigny (93)
• Romainville (93)
• Saint-Germain-en-Laye (78)
• Gennevilliers (92)
• Aubervilliers (93)
• Villejuif (94)
• Champigny-Sur-Marne (94)
• Nanterre (93)
• Vitry-sur-Seine (92)

Dans quel quartier investir à Paris pour un investissement locatif rentable ? 

Pour déterminer dans quel quartier investir à Paris, tout dépend de votre budget ! Le prix du logement et votre logement dépendront de la localisation du bien, de l’arrondissement, de l’état de l’immeuble et de la superficie du bien. Un budget d’au moins 200 000 euros est recommandé pour acheter un appartement à Paris. Quant aux biens de luxe et ceux qui se situent dans les immeubles haussmanniens, les prix peuvent atteindre plusieurs millions d’euros.

Si vous avez un budget limité, nous vous recommandons de vous tourner vers des quartiers en développement comme les arrondissements parisiens situés en périphérie (18e, 19e et 20e), comme mentionné précédemment. Investir à Paris peut être rentable, mais il convient de faire de nombreux calculs en tenant compte de l’encadrement des loyers, du coût du crédit immobilier et du dynamisme locatif du secteur.

Acheter un bien immobilier à Paris n’offre peut-être pas le meilleur rendement locatif, mais c’est une valeur sûre puisque la mise en location est sécurisée et simplifiée : la forte tension locative de la capitale permet de trouver facilement un locataire fiable et solvable. Vous êtes quasiment certains de toucher des revenus locatifs tous les mois.

Est-ce le bon moment pour investir dans l’immobilier locatif ? 

Comment choisir un bon investissement ?

Pour investir dans le locatif, certains éléments clefs sont à prendre en compte :

Le flux représente le nombre de personnes souhaitant s'installer dans une région donnée. Chez Studapart, ce flux reste élevé tout au long de l'année, avec plus de plus de 3 millions de recherches sur la plateforme et plus de 618 000 demandes de réservation uniques en 2022. 1 étudiant français sur 3 recherche son logement sur Studapart !

Le pourcentage d'impayés au mois d’avril 2023 est passé à 9% malgré une baisse des loyers. Chez Studapart, nous proposons la Garantie Studapart contre les loyers impayés à inclure à la réservation sur la plateforme. Gratuite pour les propriétaires, elle nous permet d’afficher des taux bien inférieurs : en dessous de 1%.

La rentabilité brute d'un logement se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d’acquisition puis en multipliant par 100. Les loyers connaissent une tendance à la hausse dans la plupart des grandes villes françaises, mais ils ne suivent pas l'augmentation des prix d'achat. 

Le prêt immobilier est la méthode la plus courante pour financer un investissement locatif. Nous vous conseillons de comparer le taux proposé par les différentes banques car il peut varier d'un établissement à un autre (taux d'intérêt, taux d’usure…), surtout au vu du contexte et des taux actuels.

Si la demande de location dépasse l'offre de logements, cela crée une zone où la tension locative est élevée. Dans cette situation, votre investissement immobilier a de meilleures chances de trouver des locataires et la période d'inoccupation entre chaque location sera réduite.

Les dispositifs fiscaux peuvent vous aider à vous lancer dans l’investissement locatif

Le dispositif Pinel est le principal incitateur. En investissant dans une zone A, A bis ou B (connues comme des "zones tendues" où la demande locative dépasse largement l'offre), vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôts. À noter cependant que le dispositif Pinel prendra fin en décembre 2024.

Le dispositif Denormandie est similaire au Pinel, mais dédié à la rénovation de biens destinés à la location. 

La réduction d'impôt Censi-Bouvard est accordée pour l'investissement dans des logements meublés, mais uniquement pour les acquisitions effectuées avant 2023.

Pourquoi investir dans un logement pour louer à un étudiant ?

Le nombre d'étudiants atteint actuellement 2,6 millions d'inscrits dans l'enseignement supérieur, soit le double par rapport aux années 1990. Parmi ceux-ci, 1,9 milliards d’étudiants vivaient en dehors du domicile familial en 2019. Cette demande croissante de jeunes indépendants nécessiterait la construction de 40 000 logements supplémentaires par an. Pourtant, seules 170 000 places sont disponibles dans les résidences étudiantes, ce qui ne permet de loger qu'un quart des boursiers de l'État. “Les plans de construction de logements sociaux donc Cité Universitaire et Crous n’ont pas été suffisamment ambitieux pour pouvoir couvrir la demande” constate Alexandre Ducoeur, CEO de Studapart.

Les jeunes actifs et étudiants se tournent donc vers le secteur privé pour se loger. C’est pourquoi, c’est le moment opportun pour investir dans du locatif meublé dans les villes étudiantes car, vous l’aurez compris, la demande est forte ! 

Contrairement aux idées reçues, louer son logement à des étudiants a plusieurs avantages :

• Dans les villes étudiantes, il y a peu de risques de vacance locative car ceux-ci restent généralement 1 ou 2 ans, puis de nouveaux étudiants arrivent pour le même cycle. 
• Le risque d’impayés est faible car ceux-ci ont généralement des garants solides (proche ou organisme, par exemple Studapart). 

La colocation, de plus en plus populaires chez les locataires pour des raisons économiques, peut vous permettre de maximiser votre rentabilité :

• Votre rendement locatif par m2 est plus élevé lorsque vous divisez un appartement en plusieurs lots

• La carence locative est (quasi) inexistante
• Dans le cadre d’un bail individuel, vous pouvez demander un garant ou souscrire à une assurance loyers impayés pour chacun des colocataires
• Dans le cadre d’un bail unique, vous vous assurez que l’ensemble du loyer sera payé tant que le logement est occupé par au moins un des colocataires

Avec Studapart, assurez la rentabilité de votre investissement locatif à Paris. Grâce à notre plateforme de réservation en ligne, donnez de la visibilité à votre annonce et trouvez rapidement des locataires fiables et solvables pour maximiser l’occupation de votre logement. Profitez d’une expérience de location simple, efficace et humaine.

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