Encadrement des loyers à Rennes : c'est pour bientôt ?

Depuis plusieurs années, la ville de Rennes, située en Ille-et-Vilaine, voit croître les prix de son marché immobilier. Certains experts observent une importante augmentation alors que d’autres n’en voient pas. Mais alors, que faut-il penser en tant que propriétaire d’un logement à louer rennais ? Vos loyers vont-ils bientôt devoir respecter un plafond maximum ? Rennes va-t-elle réussir à bénéficier du dispositif d’encadrement des loyers, bien qu’elle ne soit pas une ville en zone tendue ? Voici quelques éclaircissements dans cet article.

Rennes : prochaine ville à mettre en place l’encadrement des loyers en 2023 ?

La maire de Rennes, Nathalie Appéré, se dit inquiète de la montée des prix de l’immobilier dans sa ville et de la difficulté d’accès au logement. Selon l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL), les loyers rennais auraient augmenté de 7,5 % en seulement 3 ans. Les logements à louer seraient aujourd’hui à un prix au mètre carré de plus de 11 € pour toutes les surfaces confondues. Selon l’Observatoire Clameur, on noterait au contraire une stabilité du prix des loyers avec une hausse de seulement 0,5 % pour toutes les surfaces confondues.

Afin de limiter ces augmentations, la ville de Rennes souhaite faire partie du programme d’encadrement des loyers. Ce dispositif a été initié par la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) du 27 mars 2014, puis renforcé par la loi ÉLAN (Évolution du Logement de l’Aménagement et du Numérique) du 23 novembre 2018. Il vise à définir un plafond des loyers pour toutes les villes situées en zone tendue. Rennes n’est pourtant pas considérée comme telle. Alors, comment la ville pourrait-elle bénéficier de cette réglementation des loyers ?

Afin d’obtenir la validation du gouvernement, la ville de Rennes pourrait bien s’appuyer sur l’article 92 de la nouvelle loi « 3DS » du 21 février 2022. Celui-ci permet à un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre d’être reconnu comme étant une autorité organisatrice de l’habitat. Rennes pourrait ainsi adapter le dispositif d’encadrement des loyers et l’imposer à ses habitants, si le projet est validé par le gouvernement. Pour mettre toutes les chances de son côté, Rennes pourrait fortement s’inspirer de la stratégie de la Ville de Marseille, récemment intégrée au programme d’expérimentation de plafonnement des loyers. Si elle réussit à atteindre son objectif, la capitale de la Bretagne pourrait ainsi devenir la première ville de France à jouir de ce dispositif réservé aux villes de zones tendues.

Le saviez-vous ? La loi « 3DS » vient rectifier l’article 140 de la loi ÉLAN et permet notamment aux mairies de France de disposer d’un pouvoir de contrôle, de mise en demeure et de sanction plus efficace. Cette loi stipule aussi que toute annonce immobilière devra mettre en avant les indices de référence des loyers. On parle ici des plafonds de loyer de référence majoré, de loyer de base et de complément de loyer.

Quelles villes pratiquent l’encadrement des loyers en 2023 ?

À ce jour, nous comptons 25 villes qui expérimentent le dispositif d’encadrement des loyers. Nous avons Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Marseille et deux structures intercommunales avec Plaine Commune et Est Ensemble. Ces dernières regroupent à elles seules 18 communes en périphérie de Paris.

En plus de Rennes, d’autres villes veulent réguler la hausse de leurs loyers. Nous avons par exemple Grenoble-Alpes métropole, qui en est déjà à sa deuxième candidature. Malgré le fait qu’elle fasse partie des villes dites en zone tendue, Grenoble-Alpes métropole attend toujours son tour. Si son dossier est accepté pour cause de marché locatif en tension, ce sont 19 communes de l’agglomération qui se verront aidées par le dispositif.

À l’inverse, d’autres villes venant pourtant de zones tendues ne souhaitent pas adhérer à ce dispositif. Nous retrouvons notamment les villes de Toulouse, Strasbourg et Nantes. Pour ces villes, cette réglementation n’est pas adaptée à leur marché immobilier. Pour information, voici les critères de la loi ÉLAN :

Avoir un écart conséquent entre les loyers des secteurs public et privé,
constater un niveau de loyer médian élevé dans le secteur privé,
disposer d’un faible taux de construction de logements dans les 5 dernières années,
ne pas construire assez de logements sociaux.

Ne se retrouvant pas dans ces critères, ces villes préfèrent se concentrer sur la construction de nouveaux logements sociaux et rester vigilantes sur l’évolution des prix des loyers.

Contrairement à la ville de Rennes, ces communes réfractaires peuvent s’appuyer sur leur statut de ville en zone tendue. En effet, elles peuvent déjà agir à leur manière pour maîtriser le plafonnement des loyers. Ce refus de candidature au dispositif d’encadrement des loyers ne fait pourtant pas l’unanimité parmi leurs habitants. Ces villes vont-elles revenir sur leur décision ?

Le saviez-vous ? Le dispositif d’encadrement des loyers ne concerne que les logements lors d’une première mise en location, d’une relocation ou lors d’un renouvellement de bail. Afin d’avoir plus de renseignements sur ce programme, nous vous invitons à lire notre article « Encadrement des loyers : en quoi consiste-t-il ? ». Et si vous disposez d’un logement sur Montpellier ou sur Marseille, n’hésitez pas à parcourir nos articles dédiés en cliquant sur ces liens.