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Fiscalité & colocation : comment déclarer ses revenus locatifs ?
Vous êtes propriétaire d’un logement loué en colocation : quelle est la fiscalité sur les loyers que vous touchez ? Quelles sont les informations à connaître pour déclarer vos revenus locatifs ? Y a-t-il un statut ou un régime fiscal à privilégier ?
Studapart vous dit tout !
Quel statut est le plus avantageux quand on loue en colocation ?
Le régime fiscal le plus intéressant quand on loue son logement en colocation est celui de LMNP (Loueur Meublé non Professionnel). Vos revenus locatifs sont alors imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
On vous éclaire sur les principaux atouts du statut de LMNP :
- En régime micro BIC : comme nous l’évoquions plus haut, c’est le régime par défaut si vos revenus locatifs ne dépassent pas 72 600 €. Son avantage principal est l’application d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs déclarés, pour tenir compte de vos charges. Ce régime est donc très intéressant si vos charges sont inférieures à ce forfait de 50 % !
- En régime réel : c’est le régime par défaut pour les revenus locatifs annuels supérieurs à 72 600 €. Cette fois, ce n’est une somme forfaitaire que vous déduisez de vos revenus locatifs, mais vos charges réelles. L’autre atout du régime réel est qu’il permet de déduire l’amortissement du prix d’achat des biens (meubles et immeubles), dans une certaine limite. Concrètement, il ne peut pas créer de déficit, mais les amortissements peuvent se reporter d’une année sur l’autre sans limitation de durée.
Quels sont les avantages et les inconvénients de la colocation meublée ?
La colocation meublée présente des atouts intéressants, mais aussi quelques limites, pour le propriétaire :
- Points positifs :
- Un logement en colocation se loue plus facilement à un loyer plus élevé : un loyer divisé entre les colocataires est un poids moindre qu’un loyer à la charge d’une seule personne ou d’un couple par exemple.
- Les risques d’impayés sont moindres : si vous choisissez de faire un bail de colocation unique (plutôt que des baux individuels), les colocataires signent une clause de solidarité pour le paiement du loyer.
- L’aléa de vacance locative est réduit : au départ d’un colocataire, le plus souvent, les colocataires restants se mobilisent pour trouver un remplaçant.
- Points négatifs :
- Le turn-over : selon le profil des colocataires (bail meublé étudiant par exemple), le roulement des locataires peut être plus ou moins important.
- L’entretien : qui dit turn-over élevé, dit dégradations éventuelles. C’est un élément à prendre en compte dans votre budget.
- La gestion locative : plus le nombre de locataires est important, plus la gestion de la location sera chronophage. Pour vous décharger de cette tâche, vous pouvez la confier à un professionnel ;)
Comment déclarer les revenus locatifs d’une colocation ?
La déclaration de vos revenus locatifs diffère selon que vous louez la colocation meublée ou vide.
Fiscalité colocation meublée
Tout dépend du régime d’imposition de votre activité :
- Pour le régime micro BIC : ce régime est envisageable seulement si le total de vos loyers de l’année ne dépasse pas 72 600 €. Pour déclarer vos revenus locatifs, vous devrez remplir une déclaration n° 2042-C-PRO, en complément de votre déclaration de revenus :
- Si vous avez le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) : remplissez les lignes 5ND, 5OD et/ou 5PD de votre déclaration. Un abattement forfaitaire de 50 %, représentatif de vos charges, sera automatiquement appliqué par l’administration fiscale.
- Si vous avez le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) : remplissez le montant de vos recettes locatives dans les lignes 5KP à 5MP de votre déclaration.
- Pour le régime réel : chaque année, vous devez déposer une liasse n°2031 au service des impôts des entreprises (sans oublier de reporter aussi les montants sur votre déclaration de revenus n°2042 C-PRO) :
- Si vous avez le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) : précisez votre bénéfice dans les cases 5NA, 5OA et/ou 5PA, ou dans les cases 5NK, 5OK ou 5PK si vous vous occupez vous-même de votre comptabilité. Si vous avez un déficit, vous pouvez préciser son montant dans les cases 5NY à 5PZ.
- Si vous avez le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) : indiquez votre bénéfice dans les cases 5KC, 5LC et/ou 5MC, ou dans les cases 5KI, 5LI et/ou 5MI si vous gérez vous-même votre comptabilité.
Si vous louez la colocation vide
Pour une colocation vide (c’est-à-dire non meublée), vos loyers sont à déclarer dans la catégorie « revenus fonciers » de votre déclaration de revenus (n°2042).
Là aussi, deux régimes d’imposition sont à distinguer :
Le régime microfoncier : ce régime s’applique seulement si le total de vos loyers de l’année est inférieur à 15 000 € (hors charges).
- Vous devez reporter le montant de votre revenu brut dans la case 4BE de votre déclaration de revenus.
- Un abattement forfaitaire de 30 % sera ensuite automatiquement appliqué par l’administration fiscale.
Le régime réel : si vous avez choisi ce régime, ou si celui-ci s’applique d’office, vous devrez remplir en plus une déclaration de revenus fonciers n° 2044 ou n° 2044 spéciale (en fonction du type de logement que vous louez).
Le montant reporté dans votre déclaration doit correspondre à « la différence entre le montant des recettes encaissées et le total des frais et charges déductibles, pour leur montant réel et justifié ».
- Si votre résultat est un bénéfice (recettes > charges) : remplissez la case 4BA de votre déclaration de revenus n° 2042.
- Si votre résultat est un déficit (recettes < charges) : vous devez le reporter dans la case 4BC, ou 4BB, de la déclaration n° 2042. Vous pourrez l’imputer (c’est-à-dire le déduire) sur votre revenu brut global ou sur vos revenus fonciers, sous conditions.
Alors, louer vide ou meublé, c’est quoi le plus rentable ? On vous explique comment faire le meilleur choix !
