Garant ou assurance loyer impayé : faut-il cumuler ou choisir ?

Quand on loue un logement, il est bien naturel de vouloir protéger la rentrée de ses revenus locatifs : bien souvent, les revenus issus de la location d’un logement servent à rembourser un emprunt, à compléter ses revenus ou sa retraite, etc.

Studapart fait le point entre deux options permettant de vous protéger contre le risque de loyer impayé : le garant et l’assurance loyer impayé. Quels sont les points forts et les points faibles de ces solutions ? Quand choisir l’une plutôt que l’autre ?

Qu’est-ce qu’une assurance loyers impayés ?

Le principe de l’assurance loyers impayés, également appelée GLI (Garantie Loyers Impayés), est de couvrir les propriétaires bailleurs en cas de non versement du loyer par leurs locataires.

Zoom sur la garantie loyers impayés dans notre article consacré au sujet !

Les avantages de la GLI

La souscription d’une assurance loyer impayé comporte plusieurs atouts indéniables :

1.   Vous avez la certitude d’être protégé en cas de défaillance du locataire dans le paiement de son loyer : c’est la garantie de base d’une assurance loyer impayé. Vous toucherez une indemnisation dès le premier loyer non versé par votre locataire, quelle qu’en soit la raison. Certains contrats prévoient aussi une indemnisation en cas de départ prématuré du locataire (par exemple en cas de décès), qui couvre le propriétaire bailleur jusqu’à ce qu’il ait trouvé un nouveau locataire.

2.  La plupart des assurances loyers impayés prévoient la prise en charge des frais juridiques : procédure de recouvrement, expulsion du locataire, etc. engendrent des frais, qui peuvent rapidement chiffrer. La GLI prévoit donc souvent aussi une indemnisation pour vous acquitter du coût des procédures contentieuses.

3.  Dans certains contrats, une option supplémentaire peut être souscrite pour remettre le logement en état après le départ du locataire : vous touchez alors une indemnisation pour les frais de réhabilitation allant au-delà du dépôt de garantie.

4. Vous pouvez déduire le montant de vos primes d’assurance de vos revenus locatifs : si vous avez choisi une imposition au réel, les primes d'assurance que vous avez versées tout au long de l’année peuvent être soustraites de votre revenu foncier brut. L’assureur envoie généralement une attestation annuelle précisant le montant exact qui peut entrer dans le cadre de cet avantage fiscal.

Les inconvénients de l’assurance loyers impayés

Les limites d’une GLI sont les suivantes :

1.   L’assurance est susceptible de refuser le dossier d’un locataire : les raisons principales derrière un refus de l’assurance sont le manque de revenus du locataire, un historique de mauvais payeur, ou encore le manque de stabilité de sa situation professionnelle.

2.  Pour être indemnisé, vous devez nécessairement avoir respecté un certain formalisme : le détail précis des formalités à respecter varie selon les assurances, vous pouvez consulter le contrat pour les connaître. En général, il faut avoir relancé le locataire un certain nombre de fois, par l’intermédiaire de courriers recommandés avec accusé de réception.

3.  La GLI a un coût certain : il faut compter entre 2 et 5 % du montant de vos loyers annuels. Le montant des primes dépend de l’assureur, des garanties que vous avez choisies et de leur couverture exacte.

Qu’est-ce qu’un garant ?

Le garant est une personne qui s’engage à prendre le relais du paiement du loyer en cas de défaut de paiement du locataire. Cet engagement prend la forme d’un acte de cautionnement, signé par l’ensemble des parties.

Le plus souvent, le garant est un membre de la famille du locataire, mais il peut aussi s’agir d’un organisme spécialisé.

Concrètement, en cas d’impayé de loyer, le propriétaire bailleur peut s’adresser au garant et celui-ci lui vous règlera directement la dette de votre locataire.

On vous explique comment établir un acte de cautionnement dans notre article.

Les avantages de la caution personnelle

Le choix d’un garant présente plusieurs points forts incontestables :

1.   C’est une option gratuite : elle ne génère aucun frais pour le propriétaire bailleur, contrairement à une assurance loyers impayés.

2.  C’est très facile à mettre en place : la signature de l’acte de cautionnement suffit à rendre effective le cautionnement de votre locataire par son proche. Vous n’avez pas de dossier à monter, comme c’est le cas si vous souhaitez souscrire une assurance.

3.  Le garant prend un engagement personnel fort : la plupart du temps, le garant est une personne proche du locataire, qui n’a pas intérêt à ce que la situation s’envenime et aboutisse à une expulsion. Il mettra donc tout en œuvre pour résoudre le conflit à l’amiable.

Les inconvénients d’un garant

La caution comporte également certains points faibles, qu’il est important de connaître :

1.   Le risque d’impayé n’est pas nul : le garant peut devenir insolvable, ou refuser de payer les dettes de votre locataire. Auquel cas, vous devrez lancer une procédure judiciaire.

2.  Les éventuels frais judiciaires sont à votre charge : sans assurance, vous devrez supporter la charge financière d’une procédure judiciaire, qui peut s’avérer longue et coûteuse.

Toutes les informations sur la garantie Visale, ses modalités d'application et ses conditions d’éligibilité, dans notre article.

Est-il possible de cumuler garant et assurance loyer impayé ?

La réponse courte est : non.

La loi Boutin du 25 mars 2009 précise ainsi que : « le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire » (article 55 de la loi n° 2009-323).

Ceci étant dit, il existe une exception : si votre locataire est étudiant ou apprenti, il est possible de cumuler une assurance loyer impayé avec un garant.

Que choisir entre garant ou assurance loyer impayé ?

Le cumul des deux étant impossible, il est important de peser le pour et le contre des deux options, pour choisir celle qui sera la plus adaptée à votre situation :

• La plupart des propriétaires bailleurs font le choix de demander une caution personnelle à leur locataire. Cela ne signifie pas pour autant que c’est la solution qui sera la meilleure pour vous.
• Vous devrez intégrer dans votre réflexion plusieurs paramètres : la demande locative sur votre secteur, vos charges et frais fixes (remboursement d’un emprunt notamment), la fiscalité sur votre investissement locatif, etc.

On fait le point sur les différentes options existantes pour vous protéger contre les risques de loyers impayés.