Quand le propriétaire a-t-il le droit d'augmenter le loyer ?

Votre propriétaire vient de vous annoncer que votre loyer augmentait.

Que faut-il en penser : a-t-il le droit de réévaluer le montant de votre loyer en cours de bail ? De combien le loyer peut-il augmenter au maximum ? Avez-vous le droit de contester cette augmentation ?

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Le propriétaire peut-il augmenter le loyer ?

Il existe en effet des cas de figure dans lesquels votre propriétaire bailleur a le droit d’augmenter le montant de votre loyer après la signature du contrat de location.

Ceci étant dit, les raisons et le montant de l’augmentation sont strictement encadrés par la loi :

• Si votre contrat de bail n'inclut pas une clause de révision annuelle : votre propriétaire n’a pas le droit d’augmenter votre loyer en cours de bail.
• Pour les contrats de bail signés à partir du 24 août 2022 : si l’étiquette énergie de votre logement est F ou G, votre propriétaire n’a pas le droit d’augmenter votre loyer, même en cas de renouvellement du bail ou de changement de locataire.

Quand le propriétaire a le droit d’augmenter le loyer ? Les 3 cas autorisés

Seuls trois cas de figure peuvent justifier l’augmentation de votre loyer par votre propriétaire : l’application de la clause de révision, l’augmentation dans le cadre du renouvellement du bail, et la réalisation de travaux d'amélioration dans votre logement.

La révision annuelle

Si, et seulement si, votre contrat de bail a une clause de révision, votre propriétaire peut augmenter votre loyer, une fois par an.

La date à laquelle il peut augmenter le loyer correspond à celle prévue dans le bail. Si aucune date n’est précisée, la date retenue sera celle de la signature du bail.

Sans cette clause de révision, votre propriétaire ne peut pas modifier le montant de votre loyer et ce, pendant toute la durée du bail.

En cas de travaux d’amélioration

Certains contrats de location peuvent prévoir que la réalisation de travaux d’amélioration entraîne une augmentation exceptionnelle du loyer (article 17 E de la loi du 6 juillet 1989). Pour cela :

• Les travaux doivent améliorer les prestations existantes du logement, permettre d’en diminuer les dépenses d’entretien et/ou apporter une amélioration réelle du confort du locataire : installation d’une cuisine équipée ou pose d’un revêtement de sol neuf par exemple.
• Les travaux en question sont entièrement à la charge du propriétaire, et doivent représenter un coût d’au moins la moitié du loyer annuel de la dernière année de loyer.
• De simples travaux d’entretien ne suffisent pas à justifier une augmentation de loyer.

Le montant de l’augmentation devra obligatoirement être fixé en accord avec le locataire, et sera applicable dès la fin des travaux.

Un avenant au contrat de location sera alors signé, qui précisera le montant du nouveau loyer et sa date d’application.

Le renouvellement de bail

Au moment du renouvellement du bail de location, ou en cas de relocation (changement de locataire), le propriétaire bailleur peut également modifier le montant du loyer :

• s’il considère que son loyer est sous-évalué par rapport aux prix du marché notamment ;
• et toujours dans le respect de la limite de la hausse de l’IRL (Indice de Références des Loyers), et de l’encadrement des loyers pour les zones tendues.

Pour pouvoir augmenter le loyer, votre propriétaire bailleur devra vous envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception une proposition de révision au moins 6 mois avant la fin de votre bail en cours :

• Dans cette proposition de révision, il devra préciser le nouveau montant du loyer envisagé.
• Si vous acceptez le nouveau loyer, vous devrez en informer votre propriétaire dans un délai de 2 mois. Dans le cas contraire, la commission de conciliation sera saisie pour régler la mésentente.

Comment est calculée l’augmentation du loyer ?

Le calcul de l’augmentation d’un loyer s’appuie sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL) :

• Cet indicateur, fixé tous les trimestres par l’Insee, s’appuie sur la moyenne de l’indice des prix à la consommation (hors tabac et loyers) des 12 derniers mois.
• Quand un propriétaire veut augmenter le montant de son loyer, il ne peut pas dépasser la variation de l’IRL.

Pour calculer votre augmentation de loyer, vous devez connaître les éléments suivants  :

• Le montant de votre loyer actuel.
• Le nouvel IRL du trimestre de référence : en principe, la date de référence à regarder est inscrite dans le bail. Si ce n’est pas le cas, c’est la date du dernier IRL publié par l’Insee au moment où vous avez signé le bail qui sera retenue.
• L’IRL du même trimestre de l'année précédente.

Le montant de l’augmentation correspondra au montant de votre loyer actuel x la variation entre l’IRL de référence et celle du même trimestre l’année précédente.

Rappel : tant que le bouclier loyer est en place, le loyer ne peut pas augmenter de plus de 3,5 %.

L’Anil met à disposition sur son site un simulateur pour vous permettre de calculer facilement l’augmentation de votre loyer.

Votre propriétaire ne respecte pas l’encadrement des loyers ? On vous explique ce que vous pouvez faire.