Quel type d'appartement acheter pour louer ?

Vous souhaitez investir dans la pierre pour louer, mais ne savez pas quel type d'appartement sera le plus rentable ? Avant de se constituer un patrimoine immobilier et de compléter ses revenus, il est nécessaire de se poser quelques questions. Studapart vous conseille pour vous aider à faire ce choix important.

 

Quel type d’appartement pour un investissement locatif ?

 

Selon le contexte économique du secteur de l’immobilier et son taux de fiscalité, il est important de bien réfléchir avant d’investir. Que ce soit votre premier achat ou non, vous devez avoir en tête qu’une bonne rentabilité locative vous permettra de limiter les risques d’endettement. Mais comment y parvenir ?

 

La taille de votre appartement et sa cible

 

Lorsque vous choisissez votre appartement, sa taille va impacter sur sa rentabilité. Les petites surfaces coûtent moins chères à l’achat et rapportent davantage au mètre carré. Cependant, cela peut impliquer davantage de vacances locatives et de remise en état du logement. À l’inverse, les grandes surfaces permettent une installation plus durable.

 

Le parfait compromis risque/rendement semble se situer sur les appartements de 2 ou 3 pièces, qui ont un coût à l’achat raisonnable. Ce type de logement correspond à un public plus large, pour une durée de bail plus ou moins longue.

 

La localisation de votre appartement

 

Selon votre cible, la localisation est un vrai plus. Un étudiant souhaitera être à proximité d’une école, alors qu’une famille sera intéressée par une crèche. Dans tous les cas, plus votre appartement se situera proche de points stratégiques, plus il suscitera de l’intérêt : commerces, transports, centre-ville et espaces verts. 

 

Afin de ne pas faire d’erreurs, il est de bon augure de se renseigner sur les besoins locaux auprès d’agents immobiliers ou d’instances locales (mairie, journaux).

Quels sont les quartiers les plus prisés ? Est-ce que le marché locatif local est dynamique ? Il peut être intéressant de surveiller le taux de croissance démographique de la ville. Par exemple, une ville universitaire aura de forts besoins en logement. 

 

L’ancienneté de votre appartement

 

Lors de votre achat, se pose la question d’investir dans du neuf ou de l’ancien. Il faut savoir qu’un logement neuf coûte 20 à 30 % plus cher que de l’ancien et n’exige pas de frais de rénovation ou de mise aux normes. Cependant, il ne vous rapportera pas plus en loyer.

 

Le saviez-vous ?
La loi Pinel de 2014 encourage les propriétaires à l’achat d’un logement, neuf ou réhabilité, ayant un certain niveau de performance énergétique. Les propriétaires auront des avantages fiscaux allant de 12 à 21 % de réduction, selon le temps de location du logement, et par des charges moins élevées

 

La performance énergétique de votre appartement

 

Avec la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, les logements classés G sur le diagnostic de performance énergétique ne pourront plus être loués en 2025. Cette classe correspond aux logements extrêmement peu performants qui consomment plus de 450 kWh/m² par an. 

 

En 2028, seront concernés les logements classés F, puis les E en 2034. Il est préférable de préférer un appartement classé de A à D, ou de vérifier sa possible mise aux normes.

 

Est-ce rentable d’acheter un appartement pour louer ?

 

Avant d’acheter un appartement, il convient de calculer son taux de rentabilité. En moyenne, un taux de rendement brut de 6 % est intéressant pour louer (total des loyers annuels/prix du bien x 100). Ainsi, vous obtiendrez une rentabilité nette plus élevée qu’un livret bancaire, même après déduction de votre impôt foncier, de la CSG-CRDS (contribution sociale généralisée et contribution au remboursement de la dette sociale) et des autres frais liés à cet investissement.

 

Pour obtenir la meilleure rentabilité, il est intéressant de réaliser des travaux ou aménagements pour donner de la valeur à votre bien.

 

Quel type de location est le plus rentable ?

 

La question de la mise en location d’un logement meublé ou vide se pose rapidement pour déterminer sa future rentabilité. Quels sont les avantages et les inconvénients de ces logements ? 

 

Le saviez-vous ? 
La loi ALUR du 24 mars 2014 encadre le montant des loyers des logements meublés ou vides pour ceux situés dans les villes en zone tendue (Paris, Lille, Plaine Commune, Lyon, Villeurbanne, Est ensemble ; et courant 2022 Bordeaux et Montpellier). Votre loyer devra être compris entre le loyer de référence majoré de 20 % et le loyer de référence minoré de 30 % en vigueur dans votre ville.

 

La location vide

 

Lorsque vous mettez en location un logement vide, votre locataire signera pour un bail de 3 ans renouvelables. Vos loyers sont imposés au régime micro foncier pour des revenus locatifs inférieurs à 15 000 € et au régime réel pour des revenus supérieurs. 

 

Si vous dégagez un bénéfice dans le cadre du régime réel, vous devrez payer un impôt qui sera calculé sur la base de votre tranche marginale d’imposition. Pour réduire vos impôts, pensez à déclarer vos travaux qui seront déduits de vos loyers à déclarer.

 

La location meublée

 

Dans le cas d’un logement meublé, le bail de votre locataire sera d’un an renouvelable. Pour les étudiants, il est de 10 mois maximum et non-renouvelable avec le bail mobilité

 

Pour être considéré comme meublé, votre locataire devra avoir tout le nécessaire pour vivre immédiatement dans le logement (table, chaises, lit, luminaires, rangements et électroménagers).

 

Les logements meublés sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui diminue vos impôts grâce au régime forfaitaire ou réel (déductions de charges, imposition sur la moitié de vos recettes locatives). Vous pouvez également bénéficier d’une exonération de l’impôt sur la fortune (ISF), dans le cas où vous y êtes assujettis.

 

Le saviez-vous ? 
Sachez, qu’en location vide ou meublée, de nombreuses solutions peuvent vous aider à baisser vos impôts : le dispositif Louer Abordable, le déficit foncier, le dispositif Pinel, le statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP).

 

 

Afin de louer un logement rentable en 2022, il vous faudra redoubler d’efforts. Cependant, les différents points abordés devraient vous aider dans votre investissement. Un logement bien situé et répondant aux besoins des locataires saura se démarquer de la concurrence. Tous les types d’appartements apportent des intérêts différents, à vous de décider de ce qui vous convient le mieux. N’hésitez pas à suivre nos autres conseils Studapart

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