Je suis propriétaire et je veux faire une colocation : le guide !

Si vous êtes propriétaire d’un grand appartement ou d’une grande maison à louer, pourquoi ne pas proposer une colocation ? Cette solution attire beaucoup de locataires, notamment pour des raisons économiques, et vous permet de maximiser la rentabilité de votre logement. Pour savoir comment louer en colocation, retrouvez toutes les informations dont vous avez besoin avec Studapart. 

Qu’est-ce que la colocation ?

La colocation correspond à la mise en location d’un logement pour plusieurs locataires en même temps. Ces dernières signent un contrat de bail commun ou similaire, et correspondant à la même adresse d’habitation. L’idée étant que votre logement devient leur résidence principale à tous. 

La colocation peut se faire dans un logement vide ou meublé et doit respecter la réglementation liée à ce type de contrat. Selon votre bail, vos colocataires seront plus ou moins liés les uns aux autres contractuellement et devront respecter des obligations communes. 

Bail de colocation : quelle option choisir ?

Si vous souhaitez vous lancer dans cette aventure de colocation, sachez qu’il existe deux types de baux de location : le bail individuel et le bail collectif.

Le bail individuel, ou aussi appelé le bail à la chambre, permet à chacun de vos colocataires de disposer d’un contrat locatif à leur nom. Le montant de leur loyer correspondra à leur part dans le logement. Ils pourront également avoir leurs propres garants. 

Le bail collectif, ou aussi appelé le bail unique, permet quant à lui de faire signer à tous vos locataires le même contrat de location, sans répartition de part de logement. Chacun d’eux pourra également disposer d’un ou de plusieurs garants. Dans ce cas de figure, vous pouvez bénéficier de la caution solidaire !

Comment se couvrir contre les impayés et les dégradations d’une colocation ?

Pour se prémunir des loyers impayés et des frais engendrés par des dégradations locatives, il n’y a rien de tel que les assurances loyers impayés et dégradations. Que ce soit pour une location classique ou pour une colocation, il est toujours préférable de se protéger. 

Vous pouvez également préférer demander une caution à vos locataires. La caution est une personne qui se porte garante pour un locataire ou pour la totalité des colocataires, et qui payera tous les impayés en cas de défaut de paiement. À noter que le cumul de garants et d’une Garantie Loyers Impayés (GLI) est interdit, sauf si vos locataires sont tous étudiants. 

Comment gérer le départ d’un colocataire ?

En cas de départ d’un de vos colocataires, il est censé vous prévenir par lettre recommandée avec accusé de réception 1 mois en avance pour une location meublée et 3 mois pour une location vide. À noter que cela reste 1 mois pour un logement situé en zone tendue.

Ce départ peut s’effectuer au cours d’un bail individuel, mais également lors d’un bail collectif ou unique. En effet, tous les colocataires n’ont pas à partir en même temps, même dans le cas d’un bail unique. En cas de clause de solidarité, le colocataire sortant reste tout de même engagé pendant 6 mois après son départ, sauf en cas d’arrivée d’un remplaçant. 

Comment déclarer les revenus locatifs d’une colocation ?

Il est important de noter que la déclaration de vos revenus locatifs est différente pour une colocation meublée ou vide. Pour une colocation meublée, vos revenus locatifs sont à déclarer en tant que bénéfices industriels et commerciaux. Vous dépendez alors du régime micro-BIC tant que vous ne dépassez pas les 72 600 € de revenus locatifs par an. Au-delà, vous serez imposé au régime réel. 

Pour une colocation vide, vous devez déclarer vos revenus locatifs en tant que revenus fonciers et vous disposez également de deux régimes d’imposition. Le régime micro-foncier correspond à des propriétaires qui ne dépassent pas les 15 000 € de loyers par an, hors charges. Au-delà, vous passerez automatiquement au régime réel. 

Comment louer en colocation ? 

Pour louer en colocation, la première chose à savoir est que vous devez louer un logement d’au minimum 16m2 pour 2 colocataires et disposer de 9m2 supplémentaires minimums pour chaque colocataire en plus dans le cadre d’un bail unique. Pour un bail individuel, comptez 9m2 par colocataire. 

1. Loyer et charges

Pour le règlement du loyer et des charges, tout doit être précisé dans le contrat de location signé par vos locataires. En cas d’impayé d’un des colocataires, et si vous disposez d’une clause de solidarité, tous les autres devront s’assurer du bon paiement du loyer. En bref, vos colocataires sont considérés comme un ensemble indivisible. Dans cette situation, chaque colocataire paye le même montant à parts égales. 

Pour ce qui est des charges, il est possible de facturer un forfait de charges. On parle ici principalement des charges communes. Vous pouvez prendre les abonnements des charges privatives (eau, électricité et internet) à votre charge et les refacturer en bail individuel. À l’inverse, on vous conseille de laisser vos locataires souscrire à ces abonnements si vous optez pour un bail unique solidaire. 

2. État des lieux

Comme pour toute location, il est impératif de réaliser un état des lieux d’entrée et de sortie en présence de tous vos locataires. Pour être validé, chaque partie doit signer le document établi. 

3. Clause de solidarité

Il est possible d’ajouter une clause de solidarité pour les baux collectifs ou uniques. Comme son nom l’indique, tous les colocataires sont solidaires les uns avec les autres, et cela principalement pour le paiement du loyer. Si l’un des colocataires n’est plus solvable ou part du logement précipitamment, vous êtes certain que les autres prendront le relai sur les impayés jusqu’à ce que la situation change. 

4. Dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est important même en colocation, et cela notamment afin de vous prémunir des départs avec impayés et d’éventuels frais de réparation. En logement vide, vous pouvez demander 1 mois de loyer hors charges supplémentaires, contre 2 mois pour un logement meublé. 

Dans le cas d’un bail individuel ou collectif, chacun paye son dépôt de garantie. La seule différence se situe lorsqu’un locataire en bail collectif veut quitter le logement. Il ne pourra récupérer sa part qu’à la fin du bail ou la demander à son remplaçant. 

5. Assurance habitation

La colocation ne déroge pas à la règle pour l’assurance habitation. En effet, il est obligatoire pour chacun des colocataires d’en avoir une. L’assurance habitation couvre principalement les risques locatifs comme les dégâts des eaux et les incendies. Pour vous assurer que tout le monde est bien couvert, vous pouvez également souscrire vous-même à une assurance habitation et la refacturer à vos locataires.