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Investir dans l'immobilier locatif : tout ce qu'il faut savoir
Vous pensez à investir dans l’immobilier pour placer votre argent ? Appelé à prendre de la valeur au fil du temps, l’achat d’un bien immobilier vous permet de mettre votre bien en location et d’encaisser des loyers pour arrondir vos fins de mois. L’aventure de l'investissement locatif peut sembler complexe. Vous vous demandez sûrement comment optimiser votre investissement et réussir au mieux votre projet. Alors, que faut-il savoir pour se lancer dans l’immobilier locatif ? Studapart vous explique tout !
L’investissement locatif, qu’est-ce que c’est ?
L’investissement locatif est une pratique qui consiste à acheter un logement (un appartement, une maison, un studio…) pour le mettre en location. C’est une bonne manière de percevoir chaque mois des revenus complémentaires, et de se constituer un patrimoine.
Pour encourager les futurs investisseurs à se lancer dans l’immobilier locatif, plusieurs dispositifs de défiscalisation ont été mis en place (loi Pinel, LMNP, loi Malraux, etc.). Ils permettent d’optimiser votre investissement locatif en réduisant l’impôt sur le revenu.
Connaître le fonctionnement et les conditions d’éligibilité de ces dispositifs vous sera donc d’une grande aide. On vous propose un panorama de tous les éléments importants à prendre en compte pour réussir votre projet, trouver des locataires et vous assurer un bon rendement locatif.
Comment se lancer dans l’immobilier locatif ?
Que vous envisagiez de vous lancer dans votre premier investissement locatif ou que vous ayez déjà une expérience dans ce type d’investissement, on vous conseille de procéder en étapes. Les voici !
Définir votre projet immobilier
Commencez d’abord par définir votre projet. Demandez-vous ce que vous souhaitez faire de votre logement. Dans quel type de logement souhaitez-vous investir ? Souhaitez-vous percevoir des loyers sur une période plutôt courte ou longue ? Peut-être souhaitez-vous reprendre le logement d’ici quelques années pour en faire votre résidence principale, ou pour loger vos enfants ?
Établir votre plan de financement
De quel budget disposez-vous ? Cette question va être déterminante pour choisir le type de logement dans lequel vous allez pouvoir investir (maison ou appartement, grande ou petite surface, ancien ou neuf). Rappelez-vous que vous pouvez combiner un apport personnel avec un crédit immobilier. Cela vous permet d’augmenter votre budget global, et d’élargir vos possibilités d’investissements. La clé est d’obtenir un prêt à un taux d’intérêt attractif, de façon à réduire vos mensualités et dégager un plus grand bénéfice de vos loyers.
Choisir la localisation du logement
La question de l’emplacement du bien est aussi primordiale. Les prix du marché immobilier ne sont pas les mêmes selon les villes et les zones géographiques. Les grandes agglomérations ou certaines régions où la demande de logement est forte, comme l’Île-de-France, vous permettront de louer votre bien sans difficulté et d’optimiser la rentabilité de votre investissement.
Louer vide ou meublé ?
Il vous faudra aussi décider si vous souhaitez louer votre logement vide ou meublé. La location meublée est souvent considérée comme plus rentable que la location vide. Elle offre les avantages d’un fonctionnement plus souple, avec des loyers plus élevés et une fiscalité plus favorable (les revenus issus de ce type de location sont déclarés au titre des Bénéfices industriels et commerciaux et non en tant que revenus fonciers). Néanmoins, la location meublée entraîne aussi un renouvellement plus fréquent des locataires et expose davantage au risque de vacance locative.
Trouver votre locataire
Enfin, il vous faudra trouver un locataire. Pour cela, vous pouvez vous lancer vous-même dans cette tâche ou bien la confier à un professionnel. Faire appel à une agence immobilière pour assurer la gestion locative de son parc immobilier vous permet de déléguer tout le travail de recherche de locataire, la rédaction de chaque bail, le versement des charges au syndic de l’immeuble, etc. Elle pourra aussi vous proposer de souscrire une assurance loyers impayés afin d’éviter les déconvenues. Toutefois, ce choix comporte un coût (8 à 15% en moyenne du montant annuel des loyers).
Les différents types d’investissement locatif
Il existe différents types d’investissement locatif. Selon le type d’investissement locatif dans lequel vous vous lancez, vous pouvez bénéficier de certains avantages fiscaux.
La loi Pinel
La loi Pinel 2024 concerne les investissements dans l'immobilier neuf. Elle permet d’obtenir jusqu’à 52 500 € de réduction fiscale, en fonction de la durée de location du bien. En effet, pour bénéficier de cette réduction, vous devez vous engager à louer votre logement pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt est de :
- 10,5 % pour 6 ans ;
- 15 % pour 9 ans ;
- et 17,5 % pour 12 ans.
À noter : ces taux sont inférieurs à ceux appliqués lors des années précédentes. Le dispositif s'oriente progressivement vers une réduction des avantages fiscaux.
La nue-propriété
Ce dispositif vous permet d’acheter un logement à moindre coût en cédant l’usufruit à un tiers, qui peut alors disposer du bien comme il le souhaite pendant une durée déterminée à l’avance.
La loi Malraux
Cette loi vise à protéger le patrimoine immobilier français. Elle propose des réductions d’impôt si vous investissez dans un bien ancien situé dans certaines zones prédéfinies et que vous entamez des travaux de réhabilitation pour le mettre en location.
La loi Monuments Historiques
Cette loi propose de défiscaliser jusqu’à 100% du montant des travaux de restauration si vous investissez dans un bien classé monument historique. Elle vise à encourager l’acquisition de bâtiments classés par le ministère de la Culture et nécessitant une restauration complète.
Le statut LMNP et la loi Censi-Bouvard
Le statut de LMNP est l’acronyme de « Loueur en Meublé non Professionnel ». Il offre la possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux si vous investissez dans une résidence de services. Vous pouvez alors déduire de vos revenus toutes les charges liées à l’achat du bien immobilier, et éligible au statut de meublé.
Le déficit foncier
Si vous supportez des charges supérieures aux loyers perçus, on considère que vous en êtes en situation de déficit foncier. Cela peut notamment arriver si vous investissez dans un bien nécessitant des travaux de réparation ou de remise en état. Dans ce cas, vous pouvez soustraire ce déficit de votre revenu foncier ou de votre revenu global et ainsi, réduire votre base imposable.
Comment financer un investissement locatif ?
Financer un investissement locatif peut se faire de plusieurs façons, et il est important de bien comprendre les mécanismes financiers à votre disposition pour optimiser ce type de placement. Le recours au crédit est souvent privilégié pour son effet de levier, qui permet de financer l'achat avec peu d'apport tout en profitant des revenus locatifs pour rembourser le prêt. Cet effet de levier permet d’augmenter votre capacité d'investissement tout en réalisant un rendement supérieur, grâce à une rentabilité optimisée.
Pour financer un projet d'investissement locatif, la première étape consiste à évaluer votre capacité de financement. Cela inclut vos revenus, votre taux d'endettement, ainsi que votre capacité à absorber les frais de notaire et autres frais annexes. En général, il est conseillé de ne pas dépasser un taux d'endettement de 35 %, y compris votre crédit immobilier, afin de garantir une sécurité financière suffisante.
Il est également possible de bénéficier de certaines déductions fiscales pour optimiser le financement de votre investissement. Par exemple, les intérêts du prêt immobilier sont souvent déductibles des revenus locatifs, ce qui permet de réduire l'imposition sur les revenus issus de la location. Pour préparer le dossier de financement, il est crucial de bien estimer la rentabilité du projet en prenant en compte les revenus locatifs, les charges de gestion, ainsi que les éventuelles dépenses pour l'entretien et la réparation du bien.
Les banques évaluent aussi les caractéristiques de votre projet avant de vous accorder un financement. Un bon rendement locatif et un logement situé dans une zone à forte demande seront perçus positivement par la banque, augmentant ainsi vos chances d’obtenir un prêt avec des conditions favorables. Pour obtenir le meilleur financement possible, n’hésitez pas à comparer plusieurs offres et à négocier les taux et les conditions auprès des différents établissements bancaires.
Investir dans l’immobilier locatif : nos clés pour réussir
Pour réussir son investissement locatif, il existe des éléments clés à bien garder en tête.
Envisagez votre projet d’investissement dans la durée
Au moment d’élaborer votre projet d’investissement locatif, pensez à choisir une ville ou une région où vous n’aurez pas de difficulté pour louer ou revendre le bien. Vérifiez la proximité des écoles, des commerces, des transports en commun ainsi que la réputation du quartier dans lequel il se trouve. L’objectif est de garder votre logement occupé et vous assurer une plus-value à la revente.
Fixez le montant du loyer
En tant que propriétaire, vous avez la liberté de fixer le loyer. Pour cela, prenez en compte l’état du bien, sa surface, sa localisation et les autres éléments qui peuvent le distinguer des autres logements (orientation, balcon, cave, etc.). Renseignez-vous sur les prix des loyers pratiqués dans le secteur. L’enjeu est d’augmenter vos chances de trouver des locataires et d’obtenir la meilleure rentabilité.
Optimisez votre financement
Pour financer votre projet d’investissement immobilier locatif, vous pouvez aussi bien vous lancer sans apport ou combiner un apport personnel avec un crédit immobilier. Cherchez alors le meilleur taux, de façon à optimiser vos remboursements de prêt par rapport aux loyers perçus. Rappelez-vous que l’objectif est de rendre la mise en location de votre logement la plus rentable possible.
Évaluez bien les frais : mensualités, charges, fiscalité
Faites le point sur les frais liés à votre investissement locatif. Si vous prenez un crédit, veillez à ce que votre effort mensuel reste faible. Pensez aussi à prendre en compte le coût des éventuels travaux, et n’oubliez pas de payer vos impôts ! Vous devrez notamment payer des impôts sur les loyers perçus. Pour cela, vous avez le choix entre le régime réel ou micro-foncier. Voyez lequel vous est le plus profitable afin de réduire vos impôts fonciers et optimiser votre rentabilité.
Renseignez-vous sur les dispositifs de défiscalisation
Investir dans l’immobilier locatif offre divers avantages fiscaux.
Quels sont les risques de l'investissement locatif ?
L'investissement locatif, bien que potentiellement lucratif, comporte aussi des risques qu’il est important de bien comprendre avant de se lancer. L'un des principaux risques est le risque locatif, c'est-à-dire la possibilité de rencontrer des périodes de vacance où le bien n'est pas loué. Cela peut impacter la rentabilité et la capacité à rembourser un crédit en cours. Pour minimiser ce risque, il est essentiel de choisir une localisation attractive, où la demande locative est forte, et de bien sélectionner vos locataires pour éviter les impayés.
Un autre risque majeur est lié aux frais de notaire et aux charges imprévues, comme des travaux de réparation importants ou une augmentation des taxes locales. Ces coûts peuvent impacter le rendement de l'investissement si l’on n’a pas bien anticipé les frais associés à la gestion du bien. Il est donc conseillé de prévoir une économie de précaution pour faire face à ces situations et d'inclure ces charges dans le calcul de la rentabilité avant de réaliser l'achat.
Le risque fiscal est également à considérer. Des modifications de la législation fiscale, comme la suppression de certains dispositifs de défiscalisation, peuvent influencer la rentabilité du projet. Il est donc recommandé de se tenir informé des évolutions de la politique d’imposition et de ne pas baser tout son projet sur une seule niche fiscale.
L'erreur d'évaluation du marché est un autre risque courant. Acheter un bien à un prix trop élevé par rapport au marché local peut rendre difficile la location ou la revente à bon prix. C’est pourquoi il est essentiel de bien se préparer en évaluant correctement le prix d’achat et en faisant appel, si nécessaire, à des experts.
Enfin, la gestion du bien peut également poser des problèmes : une mauvaise gestion locative peut entraîner des retards de loyer, des litiges avec les locataires ou une dégradation de la propriété, ce qui impacte sa valeur. Pour réduire ces risques, optez pour un gestionnaire professionnel si vous manquez de temps ou d’expérience dans le domaine.
