Trouver un bien

Le choix du bien a un impact direct sur la rentabilité de votre investissement. Avant de vous lancer, réfléchissez à la façon dont vous envisagez votre investissement et définissez vos objectifs pour cibler le type de bien que vous recherchez.

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Avant toute chose, planifiez un rendez-vous à la banque pour vérifier votre capacité d’emprunt et évaluer votre budget.

Connaître son marché

Il est important de mener une étude de marché locale en amont de la recherche pour préciser ses critères, en particulier au niveau de l’emplacement du bien. Ainsi, vous trouverez un bien adapté à votre cible et qui se louera mieux.

Cherchez un bien dans une ville que vous connaissez, et dans laquelle vous pouvez vous rendre facilement et rapidement. C’est indispensable pour avoir une bonne gestion du bien, même si vous la déléguez.

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La rentabilité d’un investissement locatif varie beaucoup en fonction des villes. Par exemple, à Paris, il est difficile d’avoir une rentabilité qui dépasse les 4%.

Identifiez les typologies de populations par quartier, et déterminez quels quartiers sont les plus adaptés à la clientèle que vous voulez loger. Savoir à qui on loue aide aussi à adapter son bien en conséquence.

Étudiez aussi les prix du marché pour savoir sur quel type de bien vous situer en fonction de votre budget. Vous pouvez le faire en faisant une simple recherche par quartier et par superficie sur Le Bon Coin.

Choisir l'emplacement

L’emplacement compte pour les locataires. Si vous acquerrez un nouveau bien, c’est un des critères majeurs à prendre en compte dans votre investissement. Il vaut mieux investir dans un appartement en mauvais état dans un bon quartier et le refaire à neuf, que dans un appartement neuf dans un coin très résidentiel ou peu attractif. Cela vous coûtera moins cher et vous rapportera plus : même si vous payez le quartier, vous pourrez négocier à la baisse le prix d’achat d’un appartement en mauvais état.

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Investir dans le neuf allège vos impôts quelques temps mais demande un effort d’épargne important, tandis que l’ancien se prête à une négociation à la baisse, à la création de déficit foncier imputable sur l’imposition, et à une revalorisation du bienpour la vente.

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L’emplacement compte particulièrement pour les étudiants. Si vous comptez faire de la location étudiante, cherchez les quartiers jeunes et animés. repérez les universités, quartiers animés ou pôles d’activité étudiantes pour choisir un emplacement intéressant pour eux !

Pour la location étudiante, la proximité d’un campus est un plus. Mais il faut s’assurer de sa pérennité : s’il déménage, cela affectera directement la demande pour votre bien. D’autre part, un bien en centre-ville, situé au coeur de l’animation, de l’activité touristique et des lieux d’intérêts, a beaucoup d’attrait mais un coût plus élevé que dans le reste de la ville. Le compromis avantageux consiste à trouver un bien entre une zone qui concentre des campus importants et le centre-ville, dans un quartier agréable qui ne soit pas en plein centre. Le bien sera moins cher à l’achat, et la proximité avec le centre-ville et le campus vous permettra de louer toute l’année, à des étudiants comme à des touristes. Enfin, si le campus à proximité ferme ses portes, la demande sera bien moins diminuée que si c’était le seul lieu d’intérêt à proximité.

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Acheter en centre-ville est toujours un bon compromis au niveau de l’emplacement : cela arrange les étudiants, les touristes et les personnes en mobilité professionnelle. Mais même si un logement en centre-ville est attractif, ce n’est pas toujours le meilleur choix au niveau de la rentabilité : cela ne garantit pas toujours un rendement plus élevé. Par exemple, si vous investissez dans le centre de Paris, les loyers que vous percevrez seront plus élevés que si vous investissez dans le 20ème arrondissement, mais l’écart de loyer ne compensera pas l’écart d’acquisition dû à un prix d’achat au mètre carré bien plus élevé. En revanche, la valeur patrimoniale du bien sera supérieure. C’est un choix à faire !

Faire ses recherches

Une recherche efficace est une recherche active ! Essayez de libérer du temps pour vous consacrer à celle-ci sur une période donnée. Soyez présent sur différents sites, comme se SeLoger, LogicImmo, PAP... et montrez vous réactif. Faites un grand nombre de visites pour multiplier vos chances de trouver le bien qui correspond à votre projet.

N’hésitez pas à décrocher votre téléphone régulièrement pour appeler les vendeurs, cela fait avancer plus vite les démarches. Ne vous mettez pas de barrières, au contraire, provoquez les rencontres ! Plus vous faites de visites, plus vous ferez mûrir votre projet.

Dénicher une bonne affaire

Il existe des méthodes à mettre en oeuvre pour trouver une affaire intéressante :

  • regardez du côté des biens en mauvais état avec beaucoup de travaux à faire. Cela présente plusieurs avantages : non seulement ils présentent d’importantes décotes et vous pourrez les négocier à la baisse, mais ils prendront beaucoup de valeur après les travaux puisqu’ils seront refaits à neuf. Ils sont aussi moins prisés, ce qui vous permet de prendre votre temps pour faire des devis et négocier.
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faire des travaux de rénovation vous permet de contourner l’encadrement des loyers et vous dispense, sous certaines conditions, de fixer votre loyer en fonction du précédent loyer appliqué.

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Tous les biens à rénover ne sont pas intéressants non plus. Par exemple, les immeubles dans des centre historiques construits sur des structures en bois, avec des poutres apparentes par exemple, ont souvent beaucoup de charme mais présentent plus de risques d’humidité ou de parasites, parfois difficile à détecter à temps. De tels investissements se révèlent être un gouffre.

  • Lors de la visite, voyez l’appartement tel qu’il pourrait être : essayez d’identifier les possibilités d’amélioration de l’espace qui constituent le potentiel caché du bien (diviser ou ouvrir l’appartement, casser une cloison, aménager un grenier, transformer des bureaux en espace habitable…). Essayez de ne pas avoir d’idée fixe sur l’agencement du bien.

 

  • Lors de votre recherche, vous pourrez tomber sur des anomalies de marché : des biens manifestement dévalués, ou bien trop chers. Dans les deux cas, ils peuvent être une bonne opportunité d’investissement : les biens trop peu chers sont mal estimés (mais restent très peu longtemps sur le marché), les biens trop chers ne trouvent généralement pas preneur et leurs vendeurs seront plus enclins à revoir leur prix à la baisse s’ils reçoivent une proposition sérieuse. 

Visiter le bien

La visite est une étape cruciale de votre achat immobilier : c’est le moment où vous pourrez vous projeter, visualiser l’usage du bien et les éventuelles transformations, et budgéter les travaux.

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Si ce n’est pas un quartier que vous connaissez, faites un tour autour de l’immeuble pour vous rendre compte de l’atmosphère du quartier, qui a un grand impact sur l’attractivité du bien pour les locataires potentiels.

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Soyez vigilant sur l’état des parties communes, elles ont leur rôle dans la valeur du bien. Un bel appartement dans un immeuble délabré perd de sa valeur, et les charges de copropriété seront élevées si de lourds travaux sont nécessités.

Les questions à poser lors de la visite du bien

Lors de la visite, vous devez demander des informations essentielles sur le bien :

  • état général : toiture, façade, cheminées, isolation thermique, exposition, clarté, communs, terrains
  • état intérieur : cuisine, salle de bains, murs, fenêtres, plafonds, sols, électricité, présence de VMC, décoration,
  • possibilités de modifier les pièces, isolation phonique & thermique
  • mode de chauffage et production d’eau chaude
  • charges : foncier, ordures ménagères, eau, gaz
  • en copropriété : charges annuelles, derniers procès verbaux d’assemblée générale, travaux prévus, carnet
  • d’entretien de la copro, appels de fonds en cours, travaux votés
  • emplacement : bruit, stationnement

Mais aussi sur la copropriété :

  • renseignez vous sur les charges de copropriété en demandant les derniers décomptes de charges et les derniers procès-verbaux d’assemblée générale. En plus de connaître le prix de l’entretien du bâtiment, cela vous permet de connaître les éventuelles nuisances et plaintes et vous donne une idée de la gestion de la copropriété.
  • demandez le carnet d’entretien du bâtiment, que tout propriétaire doit être en mesure de vous fournir.
  • demandez les avis de taxe foncière et d’habitation.

Négocier le bien

La plupart des biens sur le marché affichent un prix de vente qui prévoit une marge de négociation. Cela ne porte pas toujours ses fruits et peut sembler pénible. Mais il vaut mieux passer par cette phase de négociation, qui peut cacher une belle opportunité.

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La marge de négociation moyenne en France est à 4 %, mais cela dépend encore une fois des régions et du type de bien. Pour un appartement à Paris, elle tombe à 2,7%, alors qu’une maison dans le Pays de la Loire est vendue en moyenne 7% moins chère que son prix de départ.

La négociation doit se faire en connaissance de l’état du marché local, d’où l’importance de mener votre étude en début de recherche pour avoir une idée précise du prix par m2 dans le quartier. Avoir connaissance de ces éléments donnera de la crédibilité à votre demande.

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La négociation n’a pas de sens quand vous avez l’opportunité d’acheter un bien dévalué. Si le prix est nettement inférieur aux prix du marché, enclencher une négociation peut vous coûter un refus qui vous sera plus préjudiciable que de ne pas vous être vu accorder la négociation d’une petite somme.

Avant de parler de prix, posez des questions stratégiques : pourquoi le bien est-il en vente ? Depuis quand est-il sur le marché ? Ces réponses vous donneront une idée de la marge de négociation sur laquelle vous pouvez compter. D’autres questions concernant le bien pourront vous servir de socle pour la négociation : y a t’il déjà eu des dégâts des eaux, et si oui, à quand remontent-ils ? De quand datent les huisseries ? Quand l’électricité a-t-elle été installée ?

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Votre négociation doit s’appuyer sur un objectif chiffré que vous aurez défini lors de votre rendez-vous à la banque au début de votre recherche. Soutenir que votre prêteur ne vous suivra pas pour un montant supérieur à cette somme peut renforcer votre négociation.

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Essayez de négocier en direct, cela s’avère souvent plus efficace. Gardez à l’esprit que la négociation est un dialogue : une opposition ferme est rarement constructive. Soyez à l’écoute de votre interlocuteur.