Le bail de location

Avant votre entrée dans les lieux, vous allez contracter avec votre propriétaire pour poser les conditions de votre séjour dans son bien : ça passe par le bail de location.

Il y a différents types de baux. Vous êtes probablement plutôt concernés par le bail meublé étudiant : sa durée est de 9 mois, contre 1 an pour le meublé classique.

Le bail répond à un formalisme juridique, ce serait donc hasardeux de le rédiger soi-même ! Vous pouvez vous appuyer sur un contrat type que vous trouverez ici. Il vous suffit d’ajouter les coordonnées des parties concernées, le montant du loyer, et certaines clauses particulières si nécessaire, du moment qu’elles ne sont pas abusives.

Est-ce obligatoire de signer un bail ?

Oui, c’est une condition obligatoire pour occuper votre logement ! Louer un appartement sans bail vous met en danger, puisque ni vous ni le propriétaire ne seriez tenus par la loi de respecter vos obligations.

Quelles sont les clauses obligatoires ?

Les coordonnées du bailleur. Si c’est une agence immobilière ou une résidence qui gère le bien, ses coordonnées doivent y figurer aussi. 

La date de prise d’effet : elle correspond à la date à laquelle vous commencez à occuper le logement. A vous de la définir avec le propriétaire. 

La durée : 9 mois pour un meublé étudiant, 1 an pour un meublé classique

Le montant du dépôt de garantie : il n’est pas obligatoire, mais doit être prévu dans le bail si votre propriétaire compte vous le demander. 

Les informations concernant le logement :

  • l’adresse 

  • Logement collectif ou non 

  • La période de construction 

  • Le nombre de pièces principales 

  • Modalités de chauffage et de production d’eau chaude 

  • La surface habitable 

  • Si l’immeuble est câblé ou raccordé à la fibre optique 

La description des lieux et des équipements : vous ne pourrez être tenu responsable que des dégradations qui surviennent dans les locaux auxquels seul vous avez accès, c’est pour cette raison qu’il est important qu’ils soient minutieusement décrits dans le contrat. Les parties communes doivent être décrites aussi (local à vélo, ascenseur, laverie…) 

Les travaux antérieurs : s’il y a eu des travaux depuis la fin du bail de l’ancien locataire, le bailleur doit en indiquer la nature et le montant dans le bail. Cela sert au propriétaire pour justifier l’éventuelle augmentation du loyer, ou bien au locataire pour montrer l’absence d’entretien si les lieux sont en mauvais état. 

Le montant du loyer

Les modalités de paiement : 

  • la date à laquelle vous devez payer 

  • Le fait que vous pouvez payer par tout moyen (chèque, virement, espèces jusqu’à 1000€) : le bailleur n’a pas le droit de vous imposer de mode de paiement, en particulier le prélèvement automatique. 

Le montant et la date de versement du dernier loyer par le précédent locataire, sauf s’il a quitté les lieux depuis plus d’un an et demi. Cela sert à vérifier que le bailleur n’a pas augmenté le loyer de façon injustifiée.

Quelles sont les clauses abusives ?

Il y a des clauses qui sont interdites, et que vous n’avez pas à accepter dans votre bail ! Quelques exemples :

  • L’interdiction d’animaux domestiques (sauf si ce sont des chiens d’attaque. Mais vous n’avez pas besoin d’un chien d’attaque. Vous n’avez pas non plus droit aux singes, serpents et araignées, mais on est sûrs que vous pourrez vous en passer.)

  • L’imposition d’une compagnie d’assurance choisie par le bailleur. Si vous emménagez dans un logement vide, vous avez l’obligation de souscrire à une assurance habitation, mais il n’a pas le droit de vous imposer laquelle.

  • L’imposition d’un droit de visite de plus de 2h : quand l’appartement est mis en location ou en vente, le bailleur a un droit de visite même si vous occupez l’appartement, mais il ne peut pas vous demander plus de 2h par jour de visite, ni de visites pendant les jours fériés.

 

  • L’imposition d’un mode de paiement : Vous devez pouvoir régler votre loyer par le moyen que vous voulez.

  • L’interdiction d’héberger des personnes.

danger

Certains propriétaires tenteront de vous faire signer une date de prise d’effet antérieure à celle de votre arrivée dans les lieux, en vous disant que c’est la seule manière de sécuriser votre logement. Vous n’avez pas à accepter cette condition : elle peut se retourner contre vous si le propriétaire vous accuse de ne pas avoir payé ce mois de loyer pendant lequel vous n’étiez pas dans le logement.

question

Pour un bail meublé étudiant, vous avez un préavis d’un mois pour prévenir votre propriétaire que vous quittez le logement et donc rompez le contrat.

question

Si le loyer indiqué sur le bail et sur l’annonce diffère, c’est que le loyer le plus élevé des deux inclut les charges.

Que faire si le propriétaire ne me propose pas de bail ?

L’absence de contrat écrit pose problème. Légalement, vous pouvez avoir un bail verbal, mais cela vous expose, vous et votre bailleur, à de trop nombreux risques. Ce n’est pas normal que votre propriétaire ne vous propose pas de bail écrit. Vérifiez qu’il n’a pas simplement omis d’en discuter avec vous, et s’il est réticent… trouvez un autre appartement.

Dois-je le signer avant d’arriver dans les lieux ?

Oui, la signature du bail est souvent réalisée avant l’état des lieux d’entrée et l’installation dans le logement. La date de signature du contrat n’équivaut pas à la date de début de la location.